Dubai: Mieten steigen 2026 wieder

Wir veröffentlichen weder einen Mietindex noch Steigerungsraten: Die Grundbuchbehörde von Dubai veröffentlicht zwar einen Mietindex, doch wir konnten dessen aktuelle Werte nicht direkt überprüfen, und wir übernehmen keine Schätzungen von Maklern.

Der Mechanismus selbst ist in seinen Grundzügen dokumentiert. Mieterhöhungen bei der Verlängerung sind durch eine Staffel begrenzt, die an den Abstand zwischen der laufenden Miete und dem Index des Gebiets gekoppelt ist.

Je weiter eine Miete vom Marktwert des Gebiets entfernt ist, desto höher ist die zulässige Erhöhung; eine Miete nahe am Index kann praktisch nicht angehoben werden.

Diese Regelung schützt den bisherigen Mieter, schafft aber einen wachsenden Abstand zwischen alten und neuen Mietverträgen – Letztere werden frei ausgehandelt.

Die praktische Folge ist, dass ein Wohnungswechsel in einem steigenden Markt wesentlich teurer ist als das Bleiben. Das ist die Hauptwirkung dieser Art von Mechanismus, und sie wird selten vorhergesehen.

Die Miete wird traditionell mit einem bis vier Schecks pro Jahr bezahlt, was bedeutet, dass bereits bei der Unterzeichnung mehrere Monate oder sogar das ganze Jahr vorzustrecken sind.

Diese Liquiditätsbelastung ist für Neuankömmlinge erheblich und kommt zur Mietkaution und zur Maklerprovision hinzu.

Der Mietvertrag muss zudem in einem eigenen Verfahren beim Grundbuchamt registriert werden, und diese Registrierung ist Voraussetzung für zahlreiche Behördengänge – Anschluss an die Versorgungsnetze, Schulanmeldung.

Ein Mieter muss seine Ansiedlung daher in dieser Reihenfolge organisieren: Aufenthaltstitel, Personalausweis für Ansässige, Bankkonto, dann Mietvertrag – wobei jeder Schritt Voraussetzung für den nächsten ist.

Auch Kündigungsfrist und Kündigungsbedingungen sollten gelesen werden. Ein für ein Jahr geschlossener Mietvertrag verlängert sich nach genauen Regeln, und ein Mieter, der vor Ablauf ausziehen möchte, muss unter Umständen eine Vertragsstrafe in Höhe mehrerer Monatsmieten zahlen.

Für einen Expatriate, dessen Aufenthalt von einem Arbeitsvertrag abhängt, ist diese Starrheit ein echtes Risiko: Endet der Vertrag während der Mietdauer, bleibt der Mieter gebunden, obwohl sein Aufenthaltsrecht infrage steht.

Der Erwerb einer Immobilie im Wert von mindestens ab 2.000.000 AED¹, also rund etwa 520.000 €², eröffnet einen Aufenthaltstitel für 10 Jahre³.

Ein Teil der Nachfrage kauft daher wegen des Titels und nicht wegen der Rendite, was die Preisbildung in diesem Segment und mittelbar die Mieten im entsprechenden Segment beeinflusst.

Die Aufrechterhaltung des Titels setzt zudem voraus, dass die Immobilie behalten wird, was die Liquidität des Segments verringert: Ein ansässiger Eigentümer zögert zu verkaufen, selbst wenn der Markt günstig wäre.

Der Markt in Dubai hat in zwanzig Jahren zwei schwere Korrekturen erlebt. Ein Mieter, der zwischen Mieten und Kaufen abwägt, muss diese Volatilität berücksichtigen und nicht nur die jüngste Aufwärtsphase.

Der steuerliche Rahmen für das Halten von Immobilien hat sich schließlich geändert: Natürliche Personen werden nicht besteuert – 0 %⁴ –, das Halten über eine Gesellschaft unterliegt jedoch der Körperschaftsteuer, mit 9 %⁵ oberhalb von 375.000 AED⁶.

• Die Begrenzung schützt den bestehenden Mietvertrag, nicht den Neuankömmling.
• Die Zahlung per Jahresschecks ist eine erhebliche Liquiditätsbelastung.
• Die Registrierung des Mietvertrags ist Voraussetzung für zahlreiche Behördengänge.
• Die Verknüpfung von Erwerb und Aufenthaltstitel verzerrt die Preisbildung.
• Ein Titel für 10 Jahre³ ist keine Bescheinigung der steuerlichen Ansässigkeit; diese setzt ab 183 Tage⁷ Anwesenheit und ein gesondertes Verfahren voraus.

Für einen entsandten Arbeitnehmer, dessen Arbeitgeber die Wohnkosten übernimmt, ist diese Frage zweitrangig. Für einen Selbständigen, der sie selbst trägt, ist sie neben den Schulkosten der Posten, der über die Abwägung entscheidet – und der Nettovorteil einer Ansiedlung in Dubai entscheidet sich hier weit mehr als am Fehlen einer Einkommensteuer.