Bali: Das Paradies der Nomaden behält seinen Preisvorteil

Wir veröffentlichen keinen Mietpreisindex für Bali: Wir haben keine offizielle indonesische Datenreihe mit Mieten nach Gebiet gefunden, und wir übernehmen keine Schätzungen von Plattformen.

Belegen lässt sich die Struktur des Marktes. Das Angebot für Ausländer im Süden der Insel – Canggu, Seminyak, Ubud, Uluwatu – ist rund um eine fast vollständig von außen kommende Nachfrage entstanden.

Diese Nachfrage ist in harten Währungen zahlungsfähig und reagiert kaum auf lokale Preise, was diese Gebiete vom übrigen indonesischen Markt entkoppelt hat. Das Mietniveau dort steht in keinem Verhältnis zu den balinesischen Einkommen.

Der Preisvorteil besteht daher außerhalb dieser Gebiete uneingeschränkt fort und ist innerhalb weitgehend verschwunden. Wer Bali mit einer europäischen Stadt vergleicht, muss klarstellen, von welchem Bali er spricht.

Mietobjekte werden dort zudem oft für ein Jahr im Voraus zahlbar angeboten, mitunter für mehrere Jahre, was eine Liquiditätsbelastung und ein Gegenparteirisiko darstellt.

Hinzu kommt, dass die Lebenshaltungskosten auf Bali ohne Wohnen für jemanden, der lokal konsumiert, weit unter europäischem Niveau liegen. Der Abstand schließt sich jedoch rasch, sobald man europäische Gewohnheiten fortführt – importierte Lebensmittel, internationale Gastronomie, westliche Dienstleistungen.

Ein Aufenthalt von mehr als 183 Tage¹ innerhalb von zwölf Monaten begründet die steuerliche Ansässigkeit in Indonesien, unabhängig vom gehaltenen Visum.

Die Berechnung ist streng: Die Dauer wird zusammenhängend oder in Teilabschnitten ermittelt, und jeder angebrochene Tag zählt als voller Tag. Kurze Reisen in die Region unterbrechen die Zählung daher nicht.

Der Tarif nach dem Gesetz zur Steuerharmonisierung reicht von 5 %² bis 35 %³, mit den Zwischenstufen 15 %⁴, 25 %⁵ und 30 %⁶.

Dividenden an eine ansässige natürliche Person unterliegen einer Abgeltungsteuer von höchstens 10 %⁷, und die Gewinnsteuer ansässiger Gesellschaften beträgt 22 %⁸.

Ein dauerhaft niedergelassener Remote-Worker wird somit rechtlich zum indonesischen Steuerpflichtigen, der einem keineswegs vorteilhaften Tarif unterliegt. Das ist die Realität, die das Narrativ von den niedrigen Lebenshaltungskosten überdeckt.

Volles Grundeigentum ist indonesischen Staatsangehörigen vorbehalten. Ein Ausländer kann nur ein Nutzungsrecht oder ein Baurecht halten, die für begrenzte und verlängerbare Zeiträume gewährt werden.

Treuhandkonstruktionen über Strohmänner sind rechtswidrig: Die Rechtsprechung ahndet sie, und der Ausländer verliert alles, ohne wirksamen Rechtsbehelf. Das ist das schwerwiegendste Risiko balinesischer Vorhaben.

Die lokalen Behörden haben zudem Kontrollen nicht gemeldeter Unterkünfte und der baurechtlichen Konformität von Gebäuden eingeleitet, nachdem mehrere Projekte ohne Genehmigung auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet worden waren.

Wasser und Abfallentsorgung sind schließlich zu lokalen öffentlichen Themen geworden, da die Ressource in den am dichtesten besiedelten Gebieten knapp ist. Diese Einschränkungen prägen die künftigen regulatorischen Entscheidungen.

Die Verkehrsüberlastung im Süden der Insel ist schließlich eine tägliche Belastung, die Kurzbesucher schlecht einschätzen. Die Fahrten sind lang und unvorhersehbar, und dieser Faktor wiegt bei der Wahl des Viertels weit schwerer als die Miete.

• Der Preisvorteil besteht außerhalb der internationalen Zonen im Süden, nicht innerhalb.
• Im Voraus zahlbare Jahresmieten sind eine Liquiditätsbelastung und ein Gegenparteirisiko.
• Die Schwelle von 183 Tage¹ ist schnell überschritten, da jeder angebrochene Tag als ganzer Tag zählt.
• Der Tarif erreicht 35 %³: Die Insel ist keine Niedrigsteuer-Jurisdiktion.
• Ein Ausländer besitzt keinen Grund und Boden, und Strohmannkonstruktionen sind rechtswidrig.

Die praktische Schlussfolgerung lautet nicht, auf Bali zu verzichten, sondern mit offenen Augen dorthin zu gehen. Wer dort gut und dauerhaft lebt, hat akzeptiert, ein Nutzungsrecht statt Eigentum zu halten, seine Einkünfte zu erklären, wenn er dort ansässig ist, und sich außerhalb der Gebiete niederzulassen, in denen die ausländische Nachfrage die Preise bestimmt.