Dubai: Immobilien bleiben der wichtigste Motor des Golden Visa

Die Emirate erteilen Ausländern, die eine Immobilie oberhalb einer Wertschwelle erwerben, einen langfristigen Aufenthaltstitel. In Dubai liegt diese Schwelle bei ab 2.000.000 AED¹, also rund etwa 520.000 €².

Der erteilte Titel gilt 10 Jahre³, ist verlängerbar und erlaubt es, die Familie sowie Hauspersonal nachzuholen.

Die anderen Wege – Talente, Kapitalinvestoren, hochqualifizierte Fachkräfte – setzen eine Qualifikation, ein Projekt oder eine Anerkennung voraus, während der Immobilienweg nur einen Scheck voraussetzt.

Das erklärt seine Vorherrschaft: Er ist der einzige, dessen Voraussetzungen vollständig objektiv und im Voraus überprüfbar sind.

Er ist auch der einzige, der das Aufenthaltsrecht an einen Marktwert knüpft – was nicht neutral ist.

Diese Objektivität hat eine selten betonte Kehrseite: Sie zieht eine Nachfrage an, die für den Aufenthaltstitel kauft statt für die Rendite. Ein Teil des Angebots ist daher knapp über der Schwelle angesiedelt, und die Preisbildung auf diesem Niveau spiegelt ebenso den administrativen Wert der Immobilie wider wie ihren Nutz- oder Mietwert.

Der Erhalt des Titels setzt voraus, dass die Immobilie gehalten wird. Ein Verkauf hat Folgen für das Aufenthaltsrecht, was Verkaufspräsentationen selten erwähnen.

Diese Bindung verringert die tatsächliche Liquidität des betroffenen Segments: Ein ansässiger Eigentümer zögert zu verkaufen, selbst wenn der Markt günstig wäre, da der Verkauf seinen Aufenthalt im Land in Frage stellt.

Sie schafft zudem bei einem Kauf vom Plan ein zirkuläres Risiko. Der gestaffelte Zahlungsplan bindet über mehrere Jahre, und eine Zahlungsschwierigkeit gefährdet die Immobilie, von der der Titel abhängt.

Der Markt in Dubai hat zudem in zwanzig Jahren zwei heftige Korrekturen erlebt, von denen eine unvollendete Projekte hinterließ. Diese Geschichte ist kurz, aber dokumentiert, und sie rechtfertigt es, die Fertigstellungsgarantien ebenso zu prüfen wie die Lage.

Wir veröffentlichen weder Transaktionsvolumen noch Preisindex noch den Anteil der Käufer nach Nationalität: Die Grundbuchbehörde von Dubai veröffentlicht Statistiken, aber wir konnten die aktuellen Werte nicht direkt überprüfen, und wir übernehmen keine Zahlen von Maklern.

Ein Zehnjahrestitel ist keine Bescheinigung der steuerlichen Ansässigkeit. Die Emirate verlangen eine Anwesenheit von ab 183 Tage⁴ innerhalb von zwölf Monaten, und die Bescheinigung ist ein gesondertes Verfahren.

Ohne sie kann das mit Frankreich geschlossene Abkommen nicht geltend gemacht werden. Ein nicht ansässiger Eigentümer bleibt mit seinen Mieteinnahmen aus den Emiraten in Frankreich steuerpflichtig.

Der steuerliche Rahmen für das Halten von Immobilien hat sich geändert. Natürliche Personen werden nicht besteuert – 0 %⁵ –, das Halten über eine Gesellschaft unterliegt jedoch der Gewinnsteuer, mit 9 %⁶ oberhalb von 375.000 AED⁷.

Die Wahl der Haltestruktur ist daher nicht mehr neutral und wird vor dem Erwerb entschieden, nicht danach.

1. Bestätigen, dass die Immobilie in einer Zone liegt, die Ausländern das volle Eigentum erlaubt.
2. Die Gemeinschaftskosten und Registrierungsgebühren beziffern, die in den angegebenen Renditen fehlen.
3. Bei einem Kauf vom Plan die Fertigstellungsgarantien und den Treuhandmechanismus prüfen.
4. Abschätzen, wie stark der Zahlungsplan von einem Ende des Arbeitsvertrags betroffen wäre.
5. Die Bescheinigung der steuerlichen Ansässigkeit beantragen, wenn ein tatsächlicher Umzug geplant ist.

Ein Kauf in Dubai ist also wie jede ausländische Immobilieninvestition zu beurteilen: Rendite nach Kosten, tatsächliche Liquidität, hohes Marktrisiko und kein Wechselkursrisiko für ein Dollar-Budget, da der Dirham an den Dollar gekoppelt ist. Der Aufenthaltstitel ist ein Nebenaspekt des Geschäfts und keine Rendite – das Gegenteil dessen, was die meisten Präsentationen nahelegen.