Dubái: el inmobiliario sigue siendo el principal motor del Golden Visa

Los Emiratos conceden un permiso de residencia de larga duración al extranjero que adquiere un inmueble por encima de un umbral de valor. En Dubái, este umbral es de a partir de 2.000.000 AED¹, es decir, unos aproximadamente 520.000 €².

El permiso concedido tiene una duración de 10 años³, renovable, y permite patrocinar a la familia y al personal doméstico.

Las demás vías —talentos, inversores de capital, profesionales altamente cualificados— exigen una cualificación, un proyecto o un reconocimiento, mientras que la vía inmobiliaria solo exige un cheque.

Esto explica su predominio: es la única cuyas condiciones son totalmente objetivas y comprobables de antemano.

También es la única que crea un vínculo entre el derecho de residencia y un activo de mercado, lo que no es neutro.

Esta objetividad tiene un reverso que rara vez se subraya: atrae una demanda que compra por el permiso más que por la rentabilidad. Parte de la oferta está, por tanto, calibrada justo por encima del umbral, y la formación de precios en ese nivel refleja tanto el valor administrativo del bien como su valor de uso o de alquiler.

El mantenimiento del permiso exige conservar el bien. Una venta tiene consecuencias sobre el derecho de residencia, algo que las presentaciones comerciales rara vez mencionan.

Esta restricción reduce la liquidez efectiva del segmento afectado: un propietario residente duda en vender incluso cuando el mercado le sería favorable, puesto que la venta pone en entredicho su presencia en el país.

También crea una exposición circular en una compra sobre plano. El calendario de pagos escalonados compromete durante varios años, y una dificultad de pago pone en riesgo el bien, del que depende el permiso.

El mercado de Dubái ha conocido además dos correcciones severas en veinte años, una de las cuales dejó promociones sin terminar. Esta historia es corta pero está documentada, y justifica examinar las garantías de finalización tanto como la ubicación.

No publicamos ni volumen de transacciones, ni índice de precios, ni cuota de compradores por nacionalidad: la autoridad del suelo de Dubái publica estadísticas, pero no hemos podido comprobar directamente sus valores actualizados, y no reproducimos las cifras de las agencias.

Un permiso de diez años no equivale a un certificado de residencia fiscal. Los Emiratos exigen una presencia de a partir de 183 días⁴ en doce meses, y el certificado es un trámite distinto.

Sin él, no puede invocarse el convenio celebrado con Francia. Un propietario no residente sigue tributando en Francia por sus rentas de alquiler emiratíes.

El marco fiscal de la tenencia ha cambiado. Las personas físicas no tributan —0 %⁵—, pero la tenencia a través de una sociedad está sujeta al impuesto sobre beneficios, al 9 %⁶ por encima de 375.000 AED⁷.

La elección de la estructura de tenencia ya no es, por tanto, neutra, y se decide antes de la adquisición, no después.

1. Confirmar que el bien está situado en una zona abierta a la plena propiedad extranjera.
2. Cuantificar los gastos de comunidad y los gastos de registro, ausentes de las rentabilidades anunciadas.
3. Examinar las garantías de finalización y el mecanismo de cuenta de garantía (escrow) en una compra sobre plano.
4. Medir la exposición del calendario de pagos a la finalización de un contrato de trabajo.
5. Solicitar el certificado de residencia fiscal si se contempla una instalación real.

Una compra en Dubái se juzga, por tanto, como cualquier inversión inmobiliaria en el extranjero: rentabilidad neta de gastos, liquidez real, riesgo de mercado elevado y riesgo de cambio nulo para un presupuesto en dólares, puesto que el dírham está vinculado a él. El permiso de residencia es un accesorio de la operación, y no una rentabilidad: lo contrario de lo que sugieren la mayoría de las presentaciones.