Singapur: Die ABSD-Abgabe schreckt ausländische Käufer ab

Singapur erhebt zusätzlich zu den gewöhnlichen Registrierungsgebühren eine Zusatzabgabe, deren Satz von der Eigenschaft des Erwerbers abhängt – Staatsbürger, Permanent Resident oder Ausländer – sowie davon, die wievielte Immobilie in seinem Vermögen erworben wird.

Der für ausländische Erwerber geltende Satz ist der höchste von allen, und er wurde mehrfach angehoben. Ziel ist nicht das Steueraufkommen, sondern die Dämpfung der Nachfrage auf einem Markt, der durch die Enge des Staatsgebiets begrenzt ist.

Wir veröffentlichen weder den Satz dieser Zusatzabgaben noch die Daten ihrer aufeinanderfolgenden Anhebungen: Wir konnten sie nicht in einer aktuellen amtlichen Quelle Singapurs prüfen. Sie müssen vor jedem Erwerb bei der Inland Revenue Authority of Singapore bestätigt werden.

Sagen lässt sich, dass das erreichte Niveau den Vorgang für einen ausländischen Investor, der eine Mietrendite sucht, wirtschaftlich sinnlos macht: Die beim Erwerb entrichtete Abgabe verschlingt mehrere Jahre an Nettomieten.

Einige von Singapur geschlossene Freihandelsabkommen sehen für Staatsangehörige einiger Staaten eine Inländerbehandlung vor, die dann dem Ausländersatz entgehen. Frankreich gehört nicht dazu.

Zu beachten ist, dass diese Abgaben beim Erwerb fällig werden, auf den Preis oder auf den Marktwert, falls dieser höher ist. Sie werden weder gestreckt noch erstattet noch von einem späteren Veräußerungsgewinn abgezogen: Sie sind vom ersten Tag an ein reiner Verlust, was ihre abschreckende Wirkung erklärt.

Singapur verfolgt eine Wohnungspolitik, in der der öffentliche Wohnungsbestand, der die große Mehrheit ausmacht, Staatsbürgern und Permanent Residents vorbehalten ist. Der private Markt, der als einziger Ausländern offensteht, ist der verbleibende Rest.

Diese Struktur erklärt die politische Brisanz des Themas. Jeder ausländische Druck auf das private Segment schlägt sich unmittelbar in den Preisen nieder, in einem Stadtstaat, dessen Fläche nicht wachsen kann.

Einfamilienhäuser mit Grundstück unterliegen für Ausländer zudem über die Zusatzabgaben hinaus einer vorherigen Genehmigung. Der Zugang zu diesem Segment ist in der Praxis verschlossen.

Ein Auswanderer, der sich in Singapur niederlässt, mietet daher in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle. Ein Erwerb ist nur für einen Permanent Resident oder einen Staatsbürger sinnvoll, und das ist ein Kriterium, das in die Auswanderungsentscheidung selbst einfließen sollte.

Die steuerliche Attraktivität Singapurs bleibt für Einkünfte und bewegliches Vermögen uneingeschränkt bestehen. Gewinne aus der Veräußerung von Vermögenswerten, Aktien und Finanzinstrumenten werden nicht besteuert, zum Satz von 0 %¹.

Der persönliche Tarif reicht von 0 %² bis 24 %³, und die Körperschaftsteuer liegt bei 17 %⁴.

Mit anderen Worten: Singapur besteuert lokale Immobilien hoch und den Rest gering. Das ist folgerichtig, kein Widerspruch: Der Stadtstaat schützt seine knappe Ressource und lässt mobiles Kapital frei fließen.

Für einen Investor ist die praktische Folge klar: Singapur ist ein Standort, an dem man Vermögen verwaltet, kein Markt, auf dem man Immobilien kauft.

1. Den geltenden Satz der Zusatzabgaben bei der Steuerverwaltung Singapurs prüfen.
2. Prüfen, ob ein Freihandelsabkommen eine Inländerbehandlung eröffnet: Für Frankreich ist das nicht der Fall.
3. Bei einer Niederlassung die Miete bevorzugen: Ein Erwerb ist nur mit dem Status eines Permanent Resident sinnvoll.
4. Die hohe Besteuerung von Immobilien nicht mit der sehr geringen Besteuerung beweglichen Kapitals verwechseln.
5. Die Schwelle von 183 Tage⁵ im Blick behalten, die die steuerliche Ansässigkeit in Singapur bestimmt.

Ein letzter Punkt verdient für die Zukunft Beachtung. Mehrere sehr gefragte Länder – Kanada, Neuseeland, Australien und inzwischen mehrere europäische Länder – haben vergleichbare Maßnahmen ergriffen, von erhöhten Abgaben bis zum vollständigen Verbot. Singapur gehörte lediglich zu den ersten, und sein Beispiel findet heute Nachahmer. Ein internationaler Immobilieninvestor muss dieses regulatorische Risiko inzwischen als gewöhnlichen Parameter seiner Analyse behandeln.