Dominica: Immobilienoption für Investoren neu belebt

Jedes karibische Programm bietet einen Beitrag zu einem staatlichen Fonds, der endgültig verloren ist, und eine zugelassene Immobilieninvestition, die beim Weiterverkauf grundsätzlich zurückgewonnen werden kann.

Dominica verlangt etwa 200.000 $¹ als Beitrag. Antigua und Barbuda setzt seine Immobilienoption auf ab 260.000 $² fest, Grenada auf ab 270.000 $³, St. Lucia auf ab 300.000 $⁴ und St. Kitts und Nevis auf ab 325.000 $⁵.

Die Immobilienoption ist also stets teurer als der Beitrag, und zwar um eine Differenz, die dem theoretischen Wert des zurückgewonnenen Vermögenswerts entspricht.

Die Überlegung ist einfach: Man zahlt mehr, behält aber eine Immobilie. Die Frage ist, was diese Immobilie zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs wert sein wird und an wen sie sich verkaufen lässt.

In einigen Programmen gibt es einen dritten Weg: die Zeichnung von Staatsanleihen, die insbesondere St. Lucia anbietet. Sie ist ebenso rückholbar wie die Immobilie, ohne Abhängigkeit vom lokalen Markt, bringt aber ein Länderrisiko mit sich.

Diese drei Optionen lassen sich daher nach demselben Raster vergleichen: was man endgültig verliert, was man bindet und was man möglicherweise nicht zurückerhält.

Die förderfähigen Immobilien gehören zu zugelassenen Projekten, in der Regel Hotel- oder Wohnanlagen, die für diesen Markt gebaut wurden. Sie richten sich nicht an eine lokale Kundschaft.

Ihr Zweitmarkt besteht daher im Wesentlichen aus anderen Bewerbern für dasselbe Programm. Die Liquidität der Immobilie hängt unmittelbar von der Attraktivität des Programms ab.

Zudem ist vor jedem Weiterverkauf eine Mindesthaltedauer vorgeschrieben, wodurch das Kapital über mehrere Jahre gebunden ist.

Wir veröffentlichen weder die von den einzelnen Programmen vorgeschriebenen Haltedauern noch die Weiterverkaufskosten oder Daten zum Zweitmarkt: Sie sind in den amtlichen Quellen, die wir prüfen konnten, nicht enthalten, und keine öffentliche Statistik dokumentiert diese Weiterverkäufe.

Dieses Fehlen von Daten ist an sich schon ein Signal. Ein Markt, dessen Liquidität sich nicht messen lässt, ist als illiquide zu behandeln.

Ein korrekter Vergleich bezieht sich nicht auf die Nennbeträge, sondern auf die Opportunitätskosten: Ein über mehrere Jahre ohne Rendite gebundenes Kapital kostet die Rendite, auf die man verzichtet.

Zu diesen Kosten kommt ein wahrscheinlicher Abschlag beim Weiterverkauf hinzu, der sich mangels eines dokumentierten Zweitmarkts nur schwer schätzen – und damit auch nur schwer ausschließen – lässt.

Die Rechnung sieht daher so aus: auf der einen Seite der verlorene Beitrag; auf der anderen die entgangene Rendite auf das gebundene Kapital, zuzüglich des erwarteten Abschlags und der Weiterverkaufskosten.

Je nach den Annahmen zum Abschlag setzt sich die eine oder die andere Option durch. Sicher ist, dass die Immobilienoption nicht allein deshalb kostenlos ist, weil sie rückholbar ist.

Die Nebenkosten sind schließlich in beiden Fällen dieselben: nicht erstattungsfähige Vorabprüfung – 10.000 $⁶ für den Hauptantragsteller in St. Kitts und Nevis – und nicht regulierte Vermittlerhonorare.

Ein umsichtiger Investor wird die Frage daher anders stellen: Würde er diese Immobilie kaufen, wenn kein Pass damit verbunden wäre? Lautet die Antwort nein, handelt es sich nicht um eine Investition, sondern um einen verdeckten Beitrag, und die Rechnung muss auf dieser Grundlage neu aufgestellt werden.

• Der Pass verlagert die steuerliche Ansässigkeit nicht: Diese setzt voraus, dass man tatsächlich vor Ort lebt.
• Die Besteuerung in diesen Staaten ist nicht null: Dominica besteuert Einkünfte mit bis zu 35 %⁷.
• Die visumfreie Einreise hängt von Entscheidungen von Drittstaaten ab und wurde Vanuatu bereits entzogen.
• Die Prüfungsgebühren werden bei einer Ablehnung nicht erstattet.
• Für einen Franzosen ist der Mobilitätsgewinn angesichts von etwa 145⁸ Reisezielen gleich null.

Schließlich ist daran zu erinnern, dass diese Inseln stark wirbelsturmgefährdet sind. Dominica wurde 2017 vom Hurrikan Maria schwer getroffen, und der Wiederaufbau hat einen erheblichen Teil der Programmeinnahmen beansprucht. Eine in diesem Rahmen erworbene Immobilie trägt daher zusätzlich zum Marktrisiko ein physisches Risiko, dessen Versicherung kostspielig ist.