Dominique : l'option immobilière relancée pour les investisseurs

Chaque programme caribéen propose une contribution à un fonds public, définitivement perdue, et un investissement immobilier agréé, en principe récupérable à la revente.

La Dominique demande environ 200 000 $US¹ au titre de la contribution. Antigua-et-Barbuda fixe son option immobilière à à partir de 260 000 $US², Grenade à à partir de 270 000 $US³, Sainte-Lucie à à partir de 300 000 $US⁴ et Saint-Kitts-et-Nevis à à partir de 325 000 $US⁵.

L'option immobilière est donc systématiquement plus chère que la contribution, d'un écart qui correspond à la valeur théorique de l'actif récupéré.

Le raisonnement est simple : on paie plus cher, mais on conserve un bien. La question est de savoir ce que ce bien vaudra au moment de la revente, et à qui il se vendra.

Une troisième voie existe dans certains programmes : la souscription d'obligations d'État, proposée notamment par Sainte-Lucie. Elle présente le même caractère récupérable que l'immobilier, sans exposition au marché local, mais elle introduit un risque souverain.

Ces trois options se comparent donc sur la même grille : ce que l'on perd définitivement, ce que l'on immobilise, et ce que l'on risque de ne pas récupérer.

Les biens éligibles relèvent de programmes agréés, généralement des ensembles hôteliers ou résidentiels construits pour ce marché. Ils ne s'adressent pas à une clientèle locale.

Leur marché secondaire est donc composé, pour l'essentiel, d'autres candidats au même dispositif. La liquidité du bien dépend directement de l'attractivité du programme.

Une période de détention minimale est par ailleurs imposée avant toute revente, ce qui immobilise le capital sur plusieurs années.

Nous ne publions ni les durées de détention imposées par chaque programme, ni les frais de revente, ni les données de marché secondaire : elles ne figurent pas dans les sources officielles que nous avons pu vérifier, et aucune statistique publique ne documente ces reventes.

Cette absence de données est en elle-même un signal. Un marché dont on ne peut pas mesurer la liquidité doit être traité comme illiquide.

La comparaison correcte ne porte pas sur les montants faciaux. Elle porte sur le coût d'opportunité : un capital immobilisé plusieurs années sans rendement coûte le rendement auquel on renonce.

À ce coût s'ajoute une décote de revente probable, que l'absence de marché secondaire documenté rend difficile à estimer — et donc à écarter.

Le calcul se fait donc ainsi : contribution perdue d'un côté ; de l'autre, rendement perdu sur le capital immobilisé, plus la décote attendue, plus les frais de revente.

Selon les hypothèses retenues sur la décote, l'une ou l'autre option l'emporte. Ce qui est certain est que l'option immobilière n'est pas gratuite du seul fait qu'elle est récupérable.

Les frais annexes sont enfin identiques dans les deux cas : vérification préalable non remboursable — 10 000 $US⁶ pour le requérant principal à Saint-Kitts-et-Nevis — et honoraires d'agent non encadrés.

Un investisseur avisé posera donc la question autrement : achèterait-il ce bien si aucun passeport n'y était attaché ? Si la réponse est non, il ne s'agit pas d'un investissement mais d'une contribution déguisée, et le calcul doit être refait sur cette base.

• Le passeport ne déplace pas la résidence fiscale : elle suppose d'aller vivre sur place.
• La fiscalité de ces États n'est pas nulle : la Dominique impose les revenus jusqu'à 35 %⁷.
• L'accès sans visa dépend de décisions d'États tiers, et il a déjà été retiré au Vanuatu.
• Les frais de vérification ne sont pas remboursables en cas de refus.
• Pour un Français, le gain de mobilité est nul face à environ 145⁸ destinations.

Il faut enfin rappeler que ces îles sont très exposées au risque cyclonique. La Dominique a été durement touchée par l'ouragan Maria en 2017, et la reconstruction a mobilisé une part significative des recettes du programme. Un bien immobilier acquis dans ce cadre supporte donc, en plus du risque de marché, un risque physique dont l'assurance est coûteuse.