Dominica: la opción inmobiliaria se reactiva para los inversores

Cada programa caribeño ofrece una contribución a un fondo público, perdida definitivamente, y una inversión inmobiliaria autorizada, en principio recuperable con la reventa.

Dominica exige aproximadamente 200.000 US$¹ en concepto de contribución. Antigua y Barbuda fija su opción inmobiliaria en a partir de 260.000 US$², Granada en a partir de 270.000 US$³, Santa Lucía en a partir de 300.000 US$⁴ y San Cristóbal y Nieves en a partir de 325.000 US$⁵.

La opción inmobiliaria es, por tanto, sistemáticamente más cara que la contribución, con una diferencia que corresponde al valor teórico del activo recuperado.

El razonamiento es sencillo: se paga más, pero se conserva un bien. La cuestión es saber cuánto valdrá ese bien en el momento de la reventa, y a quién se venderá.

En algunos programas existe una tercera vía: la suscripción de bonos del Estado, ofrecida en particular por Santa Lucía. Tiene el mismo carácter recuperable que el inmueble, sin exposición al mercado local, pero introduce un riesgo soberano.

Estas tres opciones se comparan, pues, con la misma plantilla: lo que se pierde definitivamente, lo que se inmoviliza y lo que se corre el riesgo de no recuperar.

Los bienes admisibles pertenecen a proyectos autorizados, generalmente complejos hoteleros o residenciales construidos para este mercado. No se dirigen a una clientela local.

Su mercado secundario está formado, por tanto, esencialmente por otros candidatos al mismo programa. La liquidez del bien depende directamente del atractivo del programa.

Además, se impone un periodo mínimo de tenencia antes de cualquier reventa, lo que inmoviliza el capital durante varios años.

No publicamos ni los periodos de tenencia impuestos por cada programa, ni los gastos de reventa, ni los datos del mercado secundario: no figuran en las fuentes oficiales que hemos podido verificar, y ninguna estadística pública documenta estas reventas.

Esta ausencia de datos es en sí misma una señal. Un mercado cuya liquidez no puede medirse debe tratarse como ilíquido.

La comparación correcta no se basa en los importes nominales, sino en el coste de oportunidad: un capital inmovilizado varios años sin rendimiento cuesta el rendimiento al que se renuncia.

A este coste se suma un probable descuento en la reventa, que la ausencia de un mercado secundario documentado hace difícil de estimar y, por tanto, de descartar.

El cálculo se hace, pues, así: contribución perdida por un lado; por el otro, rendimiento perdido sobre el capital inmovilizado, más el descuento esperado, más los gastos de reventa.

Según las hipótesis que se adopten sobre el descuento, se impone una u otra opción. Lo que es seguro es que la opción inmobiliaria no es gratuita por el mero hecho de ser recuperable.

Por último, los gastos accesorios son idénticos en ambos casos: verificación previa no reembolsable —10.000 US$⁶ para el solicitante principal en San Cristóbal y Nieves— y honorarios de agente no regulados.

Un inversor avisado planteará, por tanto, la pregunta de otro modo: ¿compraría este bien si no llevara ningún pasaporte asociado? Si la respuesta es no, no se trata de una inversión sino de una contribución encubierta, y el cálculo debe rehacerse sobre esa base.

• El pasaporte no traslada la residencia fiscal: esta exige irse a vivir allí.
• La fiscalidad de estos Estados no es nula: Dominica grava las rentas hasta 35 %⁷.
• El acceso sin visado depende de decisiones de terceros Estados, y ya se le ha retirado a Vanuatu.
• Los gastos de verificación no son reembolsables en caso de denegación.
• Para un francés, la ganancia de movilidad es nula frente a aproximadamente 145⁸ destinos.

Por último, conviene recordar que estas islas están muy expuestas al riesgo de ciclones. Dominica sufrió duramente el huracán María en 2017, y la reconstrucción absorbió una parte significativa de los ingresos del programa. Un inmueble adquirido en este marco soporta, por tanto, además del riesgo de mercado, un riesgo físico cuyo seguro es caro.