Dubai: Der Immobilienmarkt stellt 2026 neue Rekorde auf

Wir veröffentlichen weder Transaktionsvolumen noch Preisindex noch den Anteil europäischer Käufer: Die Grundbuchbehörde Dubais veröffentlicht Statistiken, deren aktuelle Werte wir jedoch nicht direkt überprüfen konnten. Wir übernehmen keine Zahlen von Maklern und Bauträgern, die keine offiziellen Quellen sind.

Was sich ohne Zahlen sagen lässt, betrifft die Struktur des Marktes. Das Angebot in Dubai besteht großenteils aus Neubauten, die von wenigen Bauträgern mit Rückhalt öffentlicher oder halböffentlicher Konzerne vom Plan weg verkauft werden, mit gestaffelten Zahlungsplänen.

Die Nachfrage ist überwiegend ausländisch und reagiert sehr empfindlich auf äußere Ereignisse: Sie wurde nacheinander von Zuflüssen aus Asien, Europa und dann Russland gespeist. Diese Zusammensetzung erklärt die Ausschläge der seit zwanzig Jahren beobachteten Zyklen.

Der Markt erlebte nach 2008 eine heftige Korrektur und Mitte der Zehnerjahre eine zweite Abschwungphase. Ein Käufer, der nur die jüngste Aufwärtsphase betrachtet, übersieht eine kurze, aber volatile Geschichte.

Der Erwerb einer Immobilie im Wert von mindestens ab 2.000.000 AED¹, also rund etwa 520.000 €², eröffnet einen Aufenthaltstitel für 10 Jahre³.

Diese Verbindung erzeugt einen selten analysierten Markteffekt: Ein Teil des Angebots ist knapp oberhalb der Schwelle kalibriert, und ein Teil der Nachfrage kauft wegen des Titels statt wegen der Rendite. Die Preisbildung auf diesem Niveau wird dadurch beeinflusst.

Sie wirkt sich auch auf den Verkäufer aus. Der Verkauf der Immobilie hat Folgen für den Fortbestand des Titels, was die tatsächliche Liquidität des betreffenden Segments verringert: Ein ansässiger Eigentümer zögert mit dem Verkauf, selbst wenn der Markt günstig wäre.

Volleigentum steht Ausländern zudem nur in ausgewiesenen Zonen offen. Außerhalb dieser Zonen erfolgt der Erwerb in anderen Formen, die nicht dasselbe Recht eröffnen.

1. Bestätigen, dass die Immobilie in einer Zone liegt, die für ausländisches Volleigentum geöffnet ist.
2. Die Gemeinschaftskosten und Registrierungsgebühren beziffern, die in den ausgewiesenen Bruttorenditen fehlen.
3. Bei einem Kauf vom Plan die Fertigstellungsgarantien und die Solidität des Bauträgers prüfen.
4. Abschätzen, wie anfällig der Zahlungsplan für eine Änderung der beruflichen Situation ist.
5. Den erhaltenen Aufenthaltstitel nicht mit der steuerlichen Ansässigkeit verwechseln, die eine Anwesenheit von ab 183 Tage⁴ und eine gesonderte Bescheinigung voraussetzt.

Der vierte Punkt bringt Expatriates am häufigsten in Schwierigkeiten. Ein Kauf vom Plan bindet über mehrere Jahre, und ein Vertragsende während der Bauphase lässt den Käufer mit fälligen Raten in einem Land zurück, in dem sein Aufenthaltsrecht von diesem Kauf abhing.

Der steuerliche Rahmen für das Halten von Immobilien hat sich geändert. Natürliche Personen werden nicht auf ihr Einkommen besteuert – 0 %⁵ –, das Halten über eine Gesellschaft unterliegt nun jedoch der Gewinnsteuer mit einem Satz von 9 %⁶ oberhalb von 375.000 AED⁷.

Die Wahl der Haltestruktur ist also nicht mehr neutral, obwohl sie es bis vor Kurzem noch war. Dieser Punkt ist vor dem Erwerb zu entscheiden, nicht danach.

Für einen in Frankreich Ansässigen, der seinen Wohnsitz nicht verlegt hat, ist daran zu erinnern, dass emiratische Mieteinkünfte weiterhin in Frankreich zu erklären sind; das Doppelbesteuerungsabkommen regelt die Modalitäten zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Fehlende lokale Steuer bedeutet nicht fehlende französische Pflicht.

Die praktische Schlussfolgerung lautet, dass ein Kauf in Dubai wie jede ausländische Immobilieninvestition zu beurteilen ist: Rendite nach Kosten, tatsächliche Liquidität, kein Währungsrisiko bei einem Budget in Dollar und hohes Marktrisiko. Der Aufenthaltstitel ist Beiwerk, keine Rendite.