Dubái: el mercado inmobiliario bate nuevos récords en 2026

No publicamos ni volumen de transacciones, ni índice de precios, ni cuota de compradores europeos: la autoridad del suelo de Dubái publica estadísticas, pero no hemos podido verificar directamente sus valores actualizados. No reproducimos las cifras difundidas por agencias y promotores, que no son fuentes oficiales.

Lo que puede afirmarse sin cifras se refiere a la estructura del mercado. La oferta de Dubái es en gran parte de obra nueva, vendida sobre plano por un pequeño número de promotores respaldados por grupos públicos o semipúblicos, con calendarios de pago escalonados.

La demanda, en cambio, es mayoritariamente extranjera y muy sensible a los acontecimientos exteriores: la han alimentado sucesivamente flujos procedentes de Asia, de Europa y después de Rusia. Esta composición explica la amplitud de los ciclos observados desde hace veinte años.

El mercado sufrió una corrección severa después de 2008, y una segunda fase de caída a mediados de la década de dos mil diez. Un comprador que solo razona sobre la reciente fase alcista ignora una historia corta pero volátil.

La adquisición de un inmueble de un valor de al menos a partir de 2.000.000 AED¹, es decir, unos aproximadamente 520.000 €², da acceso a un permiso de residencia de 10 años³.

Este vínculo produce un efecto de mercado rara vez analizado: una parte de la oferta se calibra justo por encima del umbral, y una parte de la demanda compra por el permiso más que por la rentabilidad. La formación de precios en ese nivel se ve afectada.

También produce un efecto sobre el vendedor. La venta del inmueble tiene consecuencias para el mantenimiento del permiso, lo que reduce la liquidez efectiva del segmento afectado: un propietario residente duda en vender incluso cuando el mercado le sería favorable.

Por otra parte, la plena propiedad solo está abierta a los extranjeros en las zonas designadas. Fuera de ellas, la adquisición adopta otras formas, que no dan el mismo derecho.

1. Confirmar que el inmueble se encuentra en una zona abierta a la plena propiedad extranjera.
2. Cuantificar los gastos de comunidad y los gastos de registro, ausentes de las rentabilidades brutas anunciadas.
3. Examinar las garantías de finalización y la solidez del promotor en una compra sobre plano.
4. Medir la exposición del calendario de pagos a un cambio de situación profesional.
5. No confundir el permiso de residencia obtenido con la residencia fiscal, que exige una presencia de a partir de 183 días⁴ y un certificado distinto.

El cuarto punto es el que pone en apuros a los expatriados. Una compra sobre plano compromete durante varios años, y el fin de un contrato durante la construcción deja al comprador con plazos que pagar en un país donde su derecho de residencia dependía de esa compra.

El marco fiscal de la tenencia ha cambiado. Las personas físicas no tributan por sus rentas —0 %⁵—, pero la tenencia a través de una sociedad está ahora sujeta al impuesto sobre los beneficios, al tipo del 9 %⁶ por encima de 375.000 AED⁷.

La elección de la estructura de tenencia ya no es, por tanto, neutra, cuando aún lo era hace poco. Es una cuestión que hay que resolver antes de la adquisición, y no después.

Para un residente francés que no haya trasladado su domicilio, conviene recordar que las rentas de alquiler emiratíes deben declararse en Francia, y que el convenio fiscal determina cómo se elimina la doble imposición. La ausencia de impuesto local no equivale a la ausencia de obligaciones en Francia.

La conclusión práctica es que una compra en Dubái se valora como cualquier inversión inmobiliaria en el extranjero: rentabilidad neta de gastos, liquidez real, riesgo de cambio nulo para un presupuesto en dólares y riesgo de mercado elevado. El permiso de residencia es un accesorio, no una rentabilidad.