Dubaï : le marché immobilier bat de nouveaux records en 2026

Nous ne publions ni volume de transactions, ni indice de prix, ni part des acquéreurs européens : l'autorité foncière de Dubaï publie des statistiques, mais nous n'avons pas pu en vérifier directement les valeurs à jour. Nous ne reprenons pas les chiffres diffusés par les agences et les promoteurs, qui ne sont pas des sources officielles.

Ce que l'on peut affirmer sans chiffre tient à la structure du marché. L'offre dubaïote est largement neuve, vendue sur plan par un petit nombre de promoteurs adossés à des groupes publics ou semi-publics, avec des calendriers de paiement échelonnés.

La demande, elle, est majoritairement étrangère et très sensible aux événements extérieurs : elle a été alimentée successivement par des flux venus d'Asie, d'Europe, puis de Russie. Cette composition explique l'amplitude des cycles observés depuis vingt ans.

Le marché a connu une correction sévère après 2008, puis une seconde phase de baisse au milieu des années deux mille dix. Un acheteur qui raisonne sur la seule phase haussière récente ignore une histoire courte mais volatile.

L'acquisition d'un bien d'une valeur d'au moins à partir de 2 000 000 AED¹, soit environ environ 520 000 €², ouvre un titre de séjour de 10 ans³.

Ce lien produit un effet de marché rarement analysé : une part de l'offre est calibrée juste au-dessus du seuil, et une part de la demande achète pour le titre plutôt que pour le rendement. La formation des prix à ce niveau en est affectée.

Il produit aussi un effet sur le vendeur. La cession du bien emporte des conséquences sur le maintien du titre, ce qui réduit la liquidité effective du segment concerné : un propriétaire résident hésite à vendre même quand le marché lui serait favorable.

La propriété en pleine propriété n'est par ailleurs ouverte aux étrangers que dans les zones désignées. Hors de ces zones, l'acquisition prend d'autres formes, qui n'ouvrent pas le même droit.

1. Confirmer que le bien se situe en zone ouverte à la pleine propriété étrangère.
2. Chiffrer les charges de copropriété et les frais d'enregistrement, absents des rendements bruts affichés.
3. Examiner les garanties d'achèvement et la solidité du promoteur pour un achat sur plan.
4. Mesurer l'exposition du calendrier de paiement à un changement de situation professionnelle.
5. Ne pas confondre le titre de séjour obtenu et la résidence fiscale, qui suppose une présence de à partir de 183 jours⁴ et une attestation distincte.

Le quatrième point est celui qui met en difficulté les expatriés. Un achat sur plan engage sur plusieurs années, et une fin de contrat en cours de construction laisse l'acquéreur avec des échéances à honorer dans un pays où son droit au séjour dépendait de cet achat.

Le cadre fiscal de la détention a changé. Les personnes physiques ne sont pas imposées sur leurs revenus — 0 %⁵ — mais une détention par l'intermédiaire d'une société relève désormais de l'impôt sur les bénéfices, au taux de 9 %⁶ au-delà de 375 000 AED⁷.

Le choix de la structure de détention n'est donc plus neutre, alors qu'il l'était encore récemment. C'est un point à trancher avant l'acquisition, et non après.

Pour un résident français qui n'aurait pas transféré son domicile, il faut rappeler que les revenus locatifs émiriens restent à déclarer en France, la convention déterminant les modalités d'élimination de la double imposition. L'absence d'impôt local ne vaut pas absence d'obligation française.

La conclusion pratique est qu'un achat à Dubaï se juge comme tout investissement immobilier étranger : rendement net de charges, liquidité réelle, risque de change nul pour un budget en dollars, et risque de marché élevé. Le titre de séjour est un accessoire, pas un rendement.