Emirate: Das Golden Visa öffnet sich für kreditfinanzierte Immobilienkäufe

Die Vereinigten Arabischen Emirate gewähren einem Ausländer, der eine Immobilie oberhalb einer Wertschwelle erwirbt, einen langfristigen Aufenthaltstitel. In Dubai liegt diese Schwelle bei ab 2.000.000 AED¹, also etwa etwa 520.000 €².

Der auf dieser Grundlage erteilte Titel hat eine Laufzeit von 10 Jahre³, ist verlängerbar und erlaubt es, Familienangehörige sowie Hauspersonal zu sponsern.

Volleigentum steht Ausländern nur in den ausgewiesenen Zonen des Emirats offen. Außerhalb dieser Zonen nimmt der Erwerb andere Formen an, die nicht notwendigerweise dasselbe Recht eröffnen.

Die Aufrechterhaltung des Titels setzt voraus, dass die Immobilie behalten wird: Ein Verkauf hat Folgen für das Aufenthaltsrecht, was kommerzielle Darstellungen selten erwähnen.

Die hervorgehobene Neuerung betrifft die Anerkennung kreditfinanzierter Immobilien: Ein Erwerber muss nicht mehr nachweisen, dass er den gesamten Preis bar bezahlt hat, um berechtigt zu sein.

Unverändert bleibt dagegen die Schwelle selbst. Der Wert der Immobilie muss ab 2.000.000 AED¹ erreichen, nicht das Eigenkapital. Eine Immobilie dieses Werts, die mit einem Teil-Eigenkapital erworben wurde, bleibt berechtigt; eine vollständig finanzierte Immobilie mit geringerem Wert ist es nicht.

Diese Unterscheidung verändert für den Erwerber die Natur des Geschäfts. Sie senkt den für den Einstieg nötigen Liquiditätsbetrag, führt aber eine Rückzahlungslast ein – in einem Land, in dem der Aufenthaltstitel davon abhängt, dass die Immobilie behalten wird.

Das Risiko ist daher zirkulär und muss abgeschätzt werden: Schwierigkeiten bei der Rückzahlung können zum Verlust der Immobilie führen, und der Verlust der Immobilie zum Verlust des Titels. Ein Erwerber, dessen Tätigkeit selbst in den Emiraten liegt, vereint beide Risiken.

Wir veröffentlichen weder die genauen Berechtigungsbedingungen für kreditfinanzierte Immobilien noch den verlangten Eigenkapitalanteil oder die Liste der zugelassenen Institute: Sie beruhen auf Verwaltungsentscheidungen, deren aktuelle Fassung wir nicht überprüfen konnten. Sie sind vor jeder Verpflichtung bei der Grundbuchbehörde von Dubai zu bestätigen.

1. Sicherstellen, dass die Immobilie in einer Zone liegt, die ausländischem Volleigentum offensteht.
2. Von der Grundbuchbehörde bestätigen lassen, dass der für die Schwelle maßgebliche Wert tatsächlich der in der Urkunde ausgewiesene ist.
3. Die für eine finanzierte Immobilie geltenden Berechtigungsbedingungen prüfen, die von denen eines Barkaufs abweichen können.
4. Die Wohngeldkosten und Registrierungsgebühren beziffern, die in den von Vertriebsgesellschaften ausgewiesenen Renditen fehlen.
5. Aufenthaltstitel und steuerliche Ansässigkeit nicht verwechseln: Letztere setzt eine Anwesenheit von ab 183 Tage⁴ innerhalb von zwölf Monaten und eine von der Verwaltung ausgestellte Bescheinigung voraus.

Der letzte Punkt ist derjenige, den Expatriates am Golf zu spät entdecken. Ein Titel für zehn Jahre ersetzt keine Bescheinigung über die steuerliche Ansässigkeit, und ohne diese Bescheinigung kann das mit Frankreich geschlossene Abkommen nicht geltend gemacht werden.

Der Immobilienmarkt in Dubai ist der wichtigste Faktor, und er ist zyklisch. Ein großer Teil des Angebots wird von Bauträgern vor Fertigstellung verkauft, mit gestaffelten Zahlungsplänen, die den Erwerber über mehrere Jahre binden.

Eine Änderung der beruflichen Situation während der Bauphase – bei Expatriates häufig – kann es erschweren, diese Raten zu begleichen, obwohl der Aufenthaltstitel vom Erwerb abhängt. Die Solidität des Bauträgers und die Fertigstellungsgarantien verdienen daher dieselbe Prüfung wie die Lage.

Schließlich ist an den allgemeinen steuerlichen Kontext zu erinnern. Natürliche Personen werden in den Emiraten nicht auf ihr Einkommen besteuert – 0 %⁵ –, doch auf Unternehmensgewinne gilt nun eine Körperschaftsteuer zum Satz von 9 %⁶ oberhalb von 375.000 AED⁷ steuerpflichtigem Gewinn.

Das Argument einer steuerfreien Mietinvestition ist daher je nach gewählter Haltestruktur zu prüfen, da die Lage einer Privatperson und die einer Gesellschaft nicht mehr identisch sind.