Emiratos: el Golden Visa se abre a las compras inmobiliarias financiadas con préstamo

Los Emiratos Árabes Unidos conceden un permiso de residencia de larga duración al extranjero que adquiere un inmueble por encima de un umbral de valor. En Dubái, este umbral está fijado en a partir de 2.000.000 AED¹, es decir, unos aproximadamente 520.000 €².

El permiso concedido por esta vía tiene una duración de 10 años³, renovable, y permite patrocinar a los miembros de la familia y al personal doméstico.

La plena propiedad solo está abierta a los extranjeros en las zonas designadas del emirato. Fuera de ellas, la adquisición adopta otras formas, que no dan necesariamente el mismo derecho.

El mantenimiento del permiso exige conservar el inmueble: una venta tiene consecuencias sobre el derecho de residencia, algo que las presentaciones comerciales rara vez mencionan.

La novedad destacada es la aceptación de los inmuebles financiados con un préstamo: el comprador ya no tiene que demostrar que ha pagado al contado la totalidad del precio para ser admisible.

Lo que no cambia, en cambio, es el umbral en sí. Es el valor del inmueble el que debe alcanzar a partir de 2.000.000 AED¹, y no la aportación personal. Un inmueble adquirido a ese nivel con una aportación parcial sigue siendo admisible; un inmueble de valor inferior financiado íntegramente no lo es.

Esta distinción cambia la naturaleza de la operación para el comprador. Reduce la tesorería necesaria para la entrada, pero introduce una carga de reembolso en un país donde el permiso de residencia depende de la conservación del inmueble.

Por tanto, el riesgo es circular y debe valorarse: una dificultad de reembolso puede llevar a la pérdida del inmueble, y la pérdida del inmueble a la del permiso. Un comprador cuya actividad también está en los Emiratos acumula ambas exposiciones.

No publicamos ni las condiciones precisas de admisibilidad de los inmuebles financiados, ni la aportación mínima exigida, ni la lista de entidades autorizadas: dependen de decisiones administrativas cuya versión actualizada no hemos podido verificar. Deben confirmarse ante la autoridad inmobiliaria de Dubái antes de cualquier compromiso.

1. Asegurarse de que el inmueble se encuentra en una zona abierta a la plena propiedad extranjera.
2. Hacer que la autoridad inmobiliaria confirme que el valor considerado para el umbral es efectivamente el de la escritura.
3. Comprobar las condiciones de admisibilidad aplicables a un inmueble financiado, que pueden diferir de las de una compra al contado.
4. Cuantificar los gastos de comunidad y los gastos de registro, ausentes de las rentabilidades anunciadas por los comercializadores.
5. No confundir permiso de residencia y residencia fiscal: esta última requiere una presencia de a partir de 183 días⁴ en doce meses y un certificado expedido por la administración.

El último punto es el que los expatriados del Golfo descubren demasiado tarde. Un permiso de diez años no equivale a un certificado de residencia fiscal, y sin este certificado no puede invocarse el convenio fiscal celebrado con Francia.

El mercado inmobiliario de Dubái es el factor principal, y es cíclico. Una parte importante de la oferta la venden los promotores sobre plano, con calendarios de pago escalonados que comprometen al comprador durante varios años.

Un cambio de situación profesional durante la construcción —frecuente en un expatriado— puede hacer difícil cumplir estos vencimientos, mientras el permiso de residencia depende de la adquisición. Por tanto, la solidez del promotor y las garantías de finalización merecen el mismo examen que la ubicación.

Por último, conviene recordar el contexto fiscal general. Las personas físicas no tributan por sus rentas en los Emiratos —0 %⁵—, pero ahora se aplica un impuesto sobre los beneficios de las sociedades al tipo del 9 %⁶ a partir de 375.000 AED⁷ de beneficio imponible.

Por tanto, el argumento de una inversión en alquiler no gravada debe comprobarse según la estructura de tenencia elegida, ya que la situación de un particular y la de una sociedad ya no son idénticas.