Émirats : le Golden Visa s'ouvre aux achats immobiliers à crédit

Les Émirats arabes unis accordent un titre de séjour de longue durée à l'étranger qui acquiert un bien immobilier au-delà d'un seuil de valeur. À Dubaï, ce seuil est fixé à à partir de 2 000 000 AED¹, soit environ environ 520 000 €².

Le titre accordé à ce titre a une durée de 10 ans³, renouvelable, et permet de parrainer les membres de sa famille ainsi que du personnel de maison.

La propriété en pleine propriété n'est ouverte aux étrangers que dans les zones désignées de l'émirat. Hors de ces zones, l'acquisition prend d'autres formes, qui n'ouvrent pas nécessairement le même droit.

Le maintien du titre suppose la conservation du bien : une cession emporte des conséquences sur le droit au séjour, ce que les présentations commerciales mentionnent rarement.

L'évolution mise en avant tient à l'acceptation des biens financés par un prêt : un acquéreur n'a plus à démontrer qu'il a payé comptant l'intégralité du prix pour être éligible.

Ce qui ne change pas, en revanche, est le seuil lui-même. C'est la valeur du bien qui doit atteindre à partir de 2 000 000 AED¹, et non l'apport personnel. Un bien acquis à ce niveau avec un apport partiel reste éligible ; un bien de valeur inférieure financé intégralement ne l'est pas.

Cette distinction change la nature de l'opération pour l'acquéreur. Elle abaisse le montant de trésorerie nécessaire à l'entrée, mais elle introduit une charge de remboursement dans un pays où le titre de séjour dépend de la conservation du bien.

Le risque est donc circulaire et doit être mesuré : une difficulté de remboursement peut conduire à la perte du bien, et la perte du bien à celle du titre. Un acquéreur dont l'activité est elle-même aux Émirats cumule les deux expositions.

Nous ne publions ni les conditions précises d'éligibilité des biens financés à crédit, ni la part d'apport exigée, ni la liste des établissements agréés : elles relèvent de décisions administratives dont nous n'avons pas pu vérifier la version à jour. Elles doivent être confirmées auprès de l'autorité foncière de Dubaï avant tout engagement.

1. S'assurer que le bien se situe dans une zone ouverte à la pleine propriété étrangère.
2. Faire confirmer par l'autorité foncière que la valeur retenue pour le seuil est bien celle de l'acte.
3. Vérifier les conditions d'éligibilité applicables à un bien financé, qui peuvent différer de celles d'un achat comptant.
4. Chiffrer les charges de copropriété et les frais d'enregistrement, absents des rendements affichés par les commercialisateurs.
5. Ne pas confondre titre de séjour et résidence fiscale : cette dernière suppose une présence de à partir de 183 jours⁴ sur douze mois et une attestation délivrée par l'administration.

Le dernier point est celui que les expatriés du Golfe découvrent trop tard. Un titre de dix ans ne vaut pas attestation de résidence fiscale, et sans cette attestation la convention conclue avec la France ne peut pas être invoquée.

Le marché immobilier dubaïote est le paramètre principal, et il est cyclique. Une part importante de l'offre est vendue sur plan par des promoteurs, avec des calendriers de paiement échelonnés qui engagent l'acquéreur sur plusieurs années.

Un changement de situation professionnelle en cours de construction — fréquent pour un expatrié — peut rendre ces échéances difficiles à honorer, alors même que le titre de séjour dépend de l'acquisition. La solidité du promoteur et les garanties d'achèvement méritent donc le même examen que l'emplacement.

Il faut enfin rappeler le contexte fiscal général. Les personnes physiques ne sont pas imposées sur leurs revenus aux Émirats — 0 %⁵ — mais un impôt sur les bénéfices des sociétés s'applique désormais au taux de 9 %⁶ au-delà de 375 000 AED⁷ de bénéfice imposable.

L'argument d'un investissement locatif non imposé doit donc être vérifié selon la structure de détention retenue, la situation d'un particulier et celle d'une société n'étant plus identiques.