Golden Visa: Griechenland erhöht seine Schwellenwerte in begehrten Gebieten

Der Aufenthaltstitel für Investoren – das griechische Golden Visa – ist in Artikel 100 des Migrationsgesetzbuchs, dem Gesetz 5038/2023, geregelt. Die Änderung steht in einem Artikel eines späteren Gesetzes: Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024, der die Schwellenwerte für Immobilieninvestitionen angehoben hat.

Das Regierungsportal für Wohnungspolitik stellt die Maßnahme als Antwort auf die Anspannung des Immobilienmarkts dar: Es geht weniger darum, das Programm zu schließen, als es aus den Gebieten zu verlagern, in denen es den Preisanstieg befeuert.

In der Region Attika, im Bezirk Thessaloniki, auf Mykonos, Santorin und den Inseln mit mehr als mehr als 3.100¹ Einwohnern steigt der Schwellenwert von ab 500.000 €² auf 800.000 €³.

Im übrigen Land steigt er von ab 250.000 €⁴ auf ab 400.000 €⁵.

Die Wirkung ist nicht nur eine allgemeine Erhöhung. Vor der Reform betrug der Abstand zwischen angespanntem Gebiet und übrigem Land einen Faktor zwei; das ist so geblieben, aber bei verdoppelten Beträgen. Ein Investor, der Athen wegen des niedrigen Schwellenwerts im Blick hatte, muss nun fast das Doppelte dessen aufbringen, was eine Festlandregion verlangt.

Das Inselkriterium verdient eine aufmerksame Lektüre: Maßgeblich für den anwendbaren Schwellenwert ist die Bevölkerung der Insel, nicht ihre touristische Bekanntheit. Eine dünn besiedelte Insel fällt unter den niedrigen Schwellenwert, unabhängig vom Wert ihres Marktes.

Die Regelung richtet sich an Drittstaatsangehörige, die in griechische Immobilien investieren, und eröffnet ihnen einen dauerhaften Aufenthaltstitel für Investoren, der auf Familienangehörige ausgedehnt werden kann. Sie begründet für sich genommen weder eine steuerliche Ansässigkeit noch eine Staatsangehörigkeit: Das sind drei verschiedene Fragen, und sie zu verwechseln ist der häufigste Fehler.

Für einen Steuerpflichtigen, der auch eine griechische Steuerregelung anstrebt, ist das Programm der Pauschalbesteuerung vermögender Personen in gesonderten Texten geregelt, mit eigenen Schwellenwerten und eigenen Bedingungen zur Dauer.

Die Regelung für vermögende Personen setzt den Nachweis einer Investition in Griechenland von mindestens 500.000 €⁶ voraus und führt zur Zahlung einer jährlichen Pauschalsteuer von 100.000 €⁷, die die Einkünfte aus ausländischen Quellen abdeckt. Sie ist Personen vorbehalten, die in sieben der acht vorangegangenen Jahre nicht in Griechenland steuerlich ansässig waren.

Eine zweite, eigenständige Regelung richtet sich an ausländische Ruheständler: Sie wendet für eine Dauer von 15 Jahre⁸ einen Pauschalsatz von 7 %⁹ auf sämtliche Einkünfte aus ausländischen Quellen an.

Die Schwellenwerte des Aufenthaltstitels und die der Steuerregelungen sind also nicht dieselben, und die Erfüllung des einen bedeutet nicht die Erfüllung des anderen. Es handelt sich um drei Regelungen mit drei unterschiedlichen Vorbedingungen.

1. Zuerst das Gebiet bestimmen: Der anwendbare Schwellenwert hängt von der genauen Lage der Immobilie ab, und bei einer Insel von deren Bevölkerung;
2. die Übergangsregelung prüfen, bevor man einen Vorvertrag eingeht: Ein unter dem alten Schwellenwert begonnenes Geschäft unterliegt nicht zwangsläufig dem neuen, das hängt aber von den Durchführungsbestimmungen ab;
3. nicht nur den Kaufpreis betrachten: Abgaben, Nebenkosten und laufende Besteuerung kommen hinzu und sind durch den Schwellenwert nicht abgedeckt;
4. die Frage der steuerlichen Ansässigkeit gesondert behandeln, da der Aufenthaltstitel sie nicht regelt.

Das genaue Datum des Inkrafttretens der neuen Schwellenwerte und die Übergangsregelung für vor der Reform eingeleitete Geschäfte sind auf der am 26. September 2026 eingesehenen Regierungsseite nicht angegeben. Dieser Punkt ist für ein laufendes Verfahren entscheidend: Er ist im Text des Gesetzes 5100/2024 und in seinen Durchführungsbestimmungen zu prüfen.

Erwähnt werden ein reduzierter Schwellenwert für Immobilien, deren Nutzung geändert wird oder die unter Denkmalschutz stehen, sowie eine Mindestfläche für bestimmte Immobilien. Die eingesehene Seite dokumentiert sie nicht: Wir beziffern sie daher hier nicht.

Schließlich wurden Einschränkungen für die Nutzung der auf diesem Weg erworbenen Immobilien eingeführt, insbesondere bei der Kurzzeitvermietung. Sie sind in gesonderten Texten geregelt und vor jeder Berechnung der Mietrendite zu prüfen.