Golden Visa: Grecia eleva sus umbrales en las zonas más demandadas

El permiso de residencia para inversores —el golden visa griego— está regulado por el artículo 100 del código de migración, la ley 5038/2023. Lo que ha cambiado se recoge en un artículo de una ley posterior: el artículo 64 de la ley 5100/2024, que elevó los umbrales de inversión inmobiliaria.

El portal gubernamental de política de vivienda presenta la medida como una respuesta a la tensión inmobiliaria: no se trata tanto de cerrar el programa como de desplazarlo fuera de las zonas donde alimenta la subida de precios.

En la región del Ática, el distrito de Tesalónica, Míconos, Santorini y las islas cuya población supera más de 3100¹, el umbral pasa de a partir de 500.000 €² a 800.000 €³.

En el resto del país, pasa de a partir de 250.000 €⁴ a a partir de 400.000 €⁵.

El efecto no es solo una subida general. Antes de la reforma, la diferencia entre zona tensionada y resto del país era del doble; lo sigue siendo, pero sobre importes duplicados. Un inversor que apuntaba a Atenas por el umbral bajo debe ahora movilizar casi el doble de lo que exige una región continental.

El criterio insular merece leerse con atención: es la población de la isla la que determina el umbral aplicable, no su notoriedad turística. Una isla poco poblada queda sujeta al umbral bajo, sea cual sea el valor de su mercado.

El programa se dirige a los nacionales de terceros países que invierten en el sector inmobiliario griego, y les abre un permiso de residencia permanente de inversor, ampliable a los miembros de la familia. No conlleva por sí mismo ni residencia fiscal ni nacionalidad: son tres cuestiones distintas, y confundirlas es el error más frecuente.

Para un contribuyente que aspire también a un régimen fiscal griego, el programa de tributación a tanto alzado de las personas acaudaladas se rige por textos separados, con sus propios umbrales y sus propias condiciones de duración.

El régimen de las personas con alto patrimonio exige acreditar una inversión en Grecia de al menos 500.000 €⁶ y conlleva el pago de un impuesto anual a tanto alzado de 100.000 €⁷ que cubre las rentas de fuente extranjera. Está reservado a quienes no hayan sido residentes fiscales griegos durante siete de los ocho años anteriores.

Un segundo régimen, distinto, se dirige a los jubilados extranjeros: aplica un tipo fijo del 7 %⁸ sobre el conjunto de las rentas de fuente extranjera, durante 15 años⁹.

Los umbrales del permiso de residencia y los de los regímenes fiscales no se confunden, por tanto, y cumplir uno no equivale a cumplir el otro. Son tres mecanismos, con tres condiciones de antigüedad diferentes.

1. Determinar primero la zona: el umbral aplicable depende de la ubicación exacta del inmueble y, en el caso de una isla, de su población;
2. comprobar el régimen transitorio antes de firmar un contrato de arras: una operación iniciada con el umbral anterior no está necesariamente sujeta al nuevo, pero depende de las disposiciones de aplicación;
3. no razonar solo sobre el precio de compra: impuestos, gastos y fiscalidad de la tenencia se suman y no están cubiertos por el umbral;
4. tratar por separado la cuestión de la residencia fiscal, que el permiso de residencia no resuelve.

La fecha exacta de entrada en vigor de los nuevos umbrales y el régimen transitorio aplicable a las operaciones iniciadas antes de la reforma no figuran en la página gubernamental consultada el 26 de septiembre de 2026. Este punto es determinante para un expediente en curso: debe verificarse en el texto de la ley 5100/2024 y en sus disposiciones de aplicación.

Se menciona un umbral reducido para los inmuebles objeto de un cambio de uso o catalogados, así como una superficie mínima para determinados inmuebles. La página consultada no los documenta: por eso no los cuantificamos aquí.

Por último, se han introducido restricciones al uso de los inmuebles adquiridos por esta vía, en particular en materia de alquiler de corta duración. Dependen de textos distintos y deben examinarse antes de cualquier cálculo de rentabilidad del alquiler.