Golden Visa : la Grèce relève ses seuils dans les zones prisées

Le titre de séjour pour investisseur — le golden visa grec — est organisé par l'article 100 du code de la migration, la loi 5038/2023. Ce qui a changé tient dans un article d'une loi postérieure : l'article 64 de la loi 5100/2024, qui a relevé les seuils d'investissement immobilier.

La mesure est présentée par le portail gouvernemental de la politique du logement comme une réponse à la tension immobilière : il s'agit moins de fermer le programme que de le déplacer hors des zones où il alimente la hausse des prix.

Dans la région de l'Attique, le district de Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles dont la population dépasse plus de 3 100¹, le seuil passe de à partir de 500 000 €² à 800 000 €³.

Dans le reste du pays, il passe de à partir de 250 000 €⁴ à à partir de 400 000 €⁵.

L'effet n'est pas seulement une hausse générale. Avant la réforme, l'écart entre zone tendue et reste du pays était d'un facteur deux ; il l'est resté, mais sur des montants doublés. Un investisseur qui visait Athènes pour le seuil bas doit désormais mobiliser près du double de ce qu'exige une région continentale.

Le critère insulaire mérite d'être lu attentivement : c'est la population de l'île qui détermine le seuil applicable, pas sa notoriété touristique. Une île peu peuplée relève du seuil bas, quelle que soit la valeur de son marché.

Le dispositif s'adresse aux ressortissants de pays tiers investissant dans l'immobilier grec, et leur ouvre un titre de séjour permanent d'investisseur, extensible aux membres de la famille. Il n'emporte par lui-même ni résidence fiscale ni nationalité : ce sont trois questions distinctes, et les confondre est l'erreur la plus fréquente.

Pour un contribuable qui viserait aussi un régime fiscal grec, le programme d'imposition forfaitaire des personnes fortunées relève de textes séparés, avec ses propres seuils et ses propres conditions de durée.

Le régime des personnes à haut patrimoine suppose de justifier d'un investissement en Grèce d'au moins 500 000 €⁶ et donne lieu au paiement d'un impôt forfaitaire annuel de 100 000 €⁷ couvrant les revenus de source étrangère. Il est réservé à qui n'a pas été résident fiscal grec pendant sept des huit années précédentes.

Un second régime, distinct, vise les retraités étrangers : il applique un taux forfaitaire de 7 %⁸ sur l'ensemble des revenus de source étrangère, pour une durée de 15 ans⁹.

Les seuils du titre de séjour et ceux des régimes fiscaux ne se confondent donc pas, et satisfaire l'un ne vaut pas satisfaire l'autre. Ce sont trois dispositifs, avec trois conditions d'antériorité différentes.

1. Déterminer d'abord la zone : le seuil applicable dépend de la localisation exacte du bien, et pour une île, de sa population ;
2. vérifier le régime transitoire avant d'engager un compromis : une opération commencée sous l'ancien seuil n'est pas nécessairement soumise au nouveau, mais cela dépend des dispositions d'application ;
3. ne pas raisonner sur le seul prix d'acquisition : droits, frais et fiscalité de détention s'y ajoutent et ne sont pas couverts par le seuil ;
4. traiter séparément la question de la résidence fiscale, que le titre de séjour ne règle pas.

La date précise d'entrée en vigueur des nouveaux seuils et le régime transitoire applicable aux opérations engagées avant la réforme ne figurent pas sur la page gouvernementale consultée le 26 septembre 2026. Ce point est déterminant pour un dossier en cours : il doit être vérifié dans le texte de la loi 5100/2024 et ses dispositions d'application.

Un seuil réduit est évoqué pour les biens faisant l'objet d'un changement d'usage ou classés, ainsi qu'une surface minimale pour certains biens. La page consultée ne les documente pas : nous ne les chiffrons donc pas ici.

Enfin, des restrictions ont été introduites sur l'usage des biens acquis par cette voie, notamment en matière de location de courte durée. Elles relèvent de textes distincts et doivent être examinées avant tout calcul de rendement locatif.