Griechenland: Das Immobilien-Golden-Visa treibt die Preise in Athen

Griechenland erteilt Ausländern, die eine Immobilie oberhalb einer Wertschwelle erwerben, einen Aufenthaltstitel. Dieser Titel erlaubt den Aufenthalt und die Bewegungsfreiheit im Schengen-Raum; er begründet weder eine steuerliche Ansässigkeit noch eine Anwesenheitspflicht.

Das Gesetz 5100 von 2024 hat eine einheitliche Schwelle durch eine geografische Staffelung ersetzt. Die geforderte Investition beträgt nun 800.000 €¹ in Attika, im Großraum Thessaloniki und auf Inseln mit mehr als mehr als 3.100² Einwohnern.

Im übrigen Land liegt die Schwelle bei ab 400.000 €³. Vor der Reform lagen die Schwellen bei ab 500.000 €⁴ in Gebieten mit hoher Nachfrage und bei ab 250.000 €⁵ im restlichen Land.

Da Athen zu Attika gehört, gilt dort die höchste Schwelle. Der in der Hauptstadt geforderte Betrag hat sich gegenüber dem ursprünglichen Regime damit mehr als verdreifacht.

Die Absicht des Gesetzgebers ist ausdrücklich: den Druck der ausländischen Nachfrage auf den Wohnungsmarkt in den angespanntesten Gebieten zu dämpfen, allen voran in Athen. Die Anhebung ist keine Maßnahme zur Steigerung der Haushaltseinnahmen, sondern eine wohnungspolitische Maßnahme.

Beobachten lässt sich eher eine Verlagerung als ein Stillstand. Ein Investor, der auf eine bescheidene Einstiegsschwelle abzielte, weicht auf die Regionen und die weniger bevölkerten Inseln aus, wo die Schwelle niedriger bleibt, statt seinen Einsatz in der Hauptstadt zu verdreifachen.

In Athen selbst ist die Wirkung zwiespältig. Die Anhebung schließt Einstiegskäufe in den zentralen Vierteln aus – jene, die die Kurzzeitvermietung speisten –, bündelt die verbleibende Nachfrage aber auf ein teureres Segment, was die Preise von oben stützt.

Wir veröffentlichen weder einen Athener Immobilienpreisindex noch die Zahl der erteilten Titel nach Zonen: Wir haben keine aktuelle offizielle griechische Datenreihe gefunden, mit der sich die Wirkung der Anhebung messen ließe. Aussagen über das Ausmaß des Anstiegs sind daher derzeit Kommentar und keine Daten.

Sicher ist hingegen, dass der Preisanstieg in Athen der Reform um mehrere Jahre vorausging. Er ist ebenso auf das Ende der Krise, den Tourismus und die Kurzzeitvermietung zurückzuführen wie auf den Aufenthalt durch Investition; ihn allein darauf zurückzuführen, ist eine Vereinfachung.

1. Die genaue Zone der Immobilie bestimmen: Attika, Großraum Thessaloniki, bevölkerungsreiche Insel oder übriges Land, denn die Schwelle hängt vollständig davon ab.
2. Aufenthaltstitel und steuerliche Ansässigkeit nicht verwechseln: Letztere setzt eine Anwesenheit von mehr als mehr als 183 Tage⁶ voraus.
3. Die baurechtliche Ordnungsmäßigkeit der Immobilie und einen eindeutigen Eigentumstitel prüfen, da Bauprozesse nicht selten sind.
4. Die Besteuerung griechischer Mieteinkünfte beziffern; sie unterliegen dem regulären Tarif und nicht einer etwaigen Pauschalregelung.
5. Die Immobilie behalten: Ein Verkauf hat Folgen für den Fortbestand des Titels.

Der zweite Punkt wird am häufigsten vernachlässigt. Ein griechischer Aufenthaltstitel entfaltet für sich genommen keinerlei steuerliche Wirkung, und ein Franzose, der ihn erhält, ohne Frankreich zu verlassen, bleibt in Frankreich mit seinem gesamten Einkommen steuerpflichtig.

Die offene Frage ist die Beständigkeit der Regelung. Die Schwellen haben sich innerhalb weniger Jahre zweimal geändert, stets nach oben, und die Europäische Kommission hält den Druck auf die Programme der Mitgliedstaaten für Aufenthalt durch Investition aufrecht.

Ein Investor sollte daher von dem ausgehen, was gesichert ist – dem Titel, der nach den bei Antragstellung geltenden Regeln erteilt wurde –, und nicht von einer vermeintlich stabilen Entwicklung. Die Verlängerungsbedingungen richten sich nach dem zum Zeitpunkt der Verlängerung geltenden Recht.

Für einen französischen Staatsangehörigen schließlich ist der Nutzen der Regelung begrenzt: Die Freizügigkeit ermöglicht ihm den Aufenthalt in Griechenland bereits ohne Investitionsbedingung. Der Titel richtet sich an Drittstaatsangehörige, und für sie sind diese Schwellen gedacht.

Bleibt die Investition selbst, die dann wie jede ausländische Immobilienanlage zu beurteilen ist: Rendite, Liquidität, lokale Besteuerung und kein Währungsrisiko, da es sich um die Eurozone handelt. Der Aufenthaltstitel ist in diesem Fall nur Beiwerk.