Grecia: la Golden Visa inmobiliaria empuja al alza los precios de Atenas

Grecia concede un permiso de residencia al extranjero que adquiere un inmueble por encima de un umbral de valor. Este permiso da derecho a residir y circular en el espacio Schengen; no conlleva ni residencia fiscal ni obligación de presencia.

La ley 5100 de 2024 sustituyó un umbral único por un criterio geográfico. La inversión exigida es ahora de 800.000 €¹ en el Ática, en el área metropolitana de Salónica y en las islas cuya población supera los más de 3100² habitantes.

En el resto del país, el umbral se fija en a partir de 400.000 €³. Antes de la reforma, los umbrales eran de a partir de 500.000 €⁴ en las zonas de alta demanda y de a partir de 250.000 €⁵ en el resto del país.

Como Atenas pertenece al Ática, allí se aplica el umbral más alto. El importe exigido en la capital se ha más que triplicado, por tanto, respecto al régimen original.

La intención del legislador es explícita: frenar la presión de la demanda extranjera sobre la vivienda en las zonas más tensionadas, la primera de las cuales es Atenas. La subida no es una medida recaudatoria, sino una medida de vivienda.

El efecto observable es un desplazamiento más que una interrupción. Un inversor que aspiraba a un umbral de entrada modesto se desplaza hacia las regiones y las islas menos pobladas, donde el umbral sigue siendo inferior, en lugar de triplicar su compromiso en la capital.

En la propia Atenas, el efecto es ambiguo. La subida descarta las adquisiciones de gama baja en los barrios céntricos —las que alimentaban el alquiler de corta duración—, pero concentra la demanda restante en un segmento más caro, lo que sostiene los precios por arriba.

No publicamos ningún índice de precios inmobiliarios de Atenas ni el volumen de permisos concedidos por zona: no hemos encontrado ninguna serie oficial griega actualizada que permita medir el efecto de la subida. Las afirmaciones sobre la magnitud del alza son, a día de hoy, comentarios y no datos.

Lo que sí es seguro es que la subida de los precios en Atenas precedió a la reforma en varios años. Obedece a la salida de la crisis, al turismo y al alquiler de corta duración tanto como a la residencia por inversión, y atribuirle a esta la causa única es una simplificación.

1. Determinar la zona exacta del inmueble: Ática, área metropolitana de Salónica, isla poblada o resto del país, ya que el umbral depende totalmente de ello.
2. No confundir el permiso de residencia con la residencia fiscal: esta última exige una presencia de más de más de 183 días⁶.
3. Comprobar la regularidad urbanística del inmueble y la existencia de un título claro, ya que los litigios en materia de construcción no son raros.
4. Cuantificar la tributación de las rentas de alquiler griegas, que tributan según la escala ordinaria y no por el régimen de una eventual cuota fija.
5. Conservar el inmueble: su venta tiene consecuencias para el mantenimiento del permiso.

El segundo punto es el que más a menudo se descuida. Un permiso de residencia griego no produce por sí mismo ningún efecto fiscal, y un francés que lo obtiene sin abandonar Francia sigue tributando en Francia por la totalidad de sus rentas.

La estabilidad del mecanismo es la cuestión abierta. Los umbrales han cambiado dos veces en pocos años, siempre al alza, y la Comisión Europea mantiene una presión constante sobre los mecanismos de residencia por inversión de los Estados miembros.

Un inversor debe, por tanto, razonar sobre lo que está consolidado —el permiso concedido conforme a las normas vigentes en el momento de la solicitud— más que sobre una trayectoria supuestamente estable. Las condiciones de renovación, por su parte, dependen del derecho aplicable en el momento de la renovación.

Por último, para un ciudadano francés el interés del mecanismo es limitado: la libre circulación ya le permite residir en Grecia sin condición de inversión. El permiso se dirige a los nacionales de terceros países, y es a ellos a quienes están destinados estos umbrales.

Queda la inversión en sí, que se valora entonces como cualquier inversión inmobiliaria en el extranjero: rentabilidad, liquidez, fiscalidad local y riesgo de cambio nulo, al tratarse de la zona del euro. El permiso de residencia no es, en este caso, más que un accesorio.