Grèce : le Golden Visa immobilier tire les prix d'Athènes

La Grèce accorde un titre de séjour à l'étranger qui acquiert un bien immobilier au-delà d'un seuil de valeur. Ce titre ouvre le séjour et la circulation dans l'espace Schengen ; il n'emporte ni résidence fiscale ni obligation de présence.

La loi 5100 de 2024 a remplacé un seuil unique par une géographie. L'investissement exigé est désormais de 800 000 €¹ en Attique, dans l'agglomération de Thessalonique et dans les îles dont la population dépasse plus de 3 100² habitants.

Ailleurs dans le pays, le seuil est fixé à à partir de 400 000 €³. Avant la réforme, les seuils s'établissaient à à partir de 500 000 €⁴ dans les zones à forte demande et à à partir de 250 000 €⁵ dans le reste du pays.

Athènes relevant de l'Attique, c'est le seuil le plus élevé qui s'y applique. Le montant exigé dans la capitale a donc plus que triplé par rapport au régime d'origine.

L'intention du législateur est explicite : freiner la pression de la demande étrangère sur le logement dans les zones les plus tendues, dont Athènes est la première. Le relèvement n'est pas une mesure de rendement budgétaire mais une mesure de logement.

L'effet observable est un déplacement plutôt qu'un arrêt. Un investisseur qui visait un seuil d'entrée modeste se reporte sur les régions et sur les îles les moins peuplées, où le seuil demeure inférieur, plutôt que de tripler son engagement dans la capitale.

Sur Athènes même, l'effet est ambigu. Le relèvement écarte les acquisitions d'entrée de gamme dans les quartiers centraux — celles qui alimentaient la location de courte durée — mais concentre la demande restante sur un segment plus cher, ce qui soutient les prix par le haut.

Nous ne publions pas d'indice de prix immobiliers athéniens ni de volume de titres délivrés par zone : nous n'avons pas trouvé de série officielle grecque à jour permettant de mesurer l'effet du relèvement. Les affirmations sur l'ampleur de la hausse relèvent, en l'état, du commentaire et non de la donnée.

Ce qui est certain, en revanche, est que la hausse des prix athéniens a précédé la réforme de plusieurs années. Elle tient à la sortie de crise, au tourisme et à la location de courte durée autant qu'à la résidence par investissement, et lui en attribuer la cause unique est une simplification.

1. Déterminer la zone exacte du bien : Attique, agglomération de Thessalonique, île peuplée ou reste du pays, car le seuil en dépend entièrement.
2. Ne pas confondre le titre de séjour et la résidence fiscale : la seconde suppose une présence de plus de plus de 183 jours⁶.
3. Vérifier la régularité urbanistique du bien et l'existence d'un titre clair, les contentieux de construction n'étant pas rares.
4. Chiffrer la fiscalité des revenus locatifs grecs, qui relèvent du barème ordinaire et non du régime d'un éventuel forfait.
5. Conserver le bien : la cession emporte des conséquences sur le maintien du titre.

Le deuxième point est le plus souvent négligé. Un titre de séjour grec ne produit aucun effet fiscal par lui-même, et un Français qui l'obtient sans quitter la France reste imposable en France sur l'ensemble de ses revenus.

La stabilité du dispositif est la question ouverte. Les seuils ont changé deux fois en quelques années, toujours à la hausse, et la Commission européenne maintient une pression constante sur les dispositifs de résidence par investissement des États membres.

Un investisseur doit donc raisonner sur ce qui est acquis — le titre délivré sous l'empire des règles en vigueur au dépôt — plutôt que sur une trajectoire supposée stable. Les conditions de renouvellement, elles, relèvent du droit applicable au moment du renouvellement.

Pour un ressortissant français, enfin, l'intérêt du dispositif est limité : la libre circulation lui ouvre déjà le séjour en Grèce sans condition d'investissement. Le titre s'adresse aux ressortissants de pays tiers, et c'est à eux que ces seuils sont destinés.

Reste l'investissement lui-même, qui se juge alors comme tout placement immobilier étranger : rendement, liquidité, fiscalité locale et risque de change nul puisqu'il s'agit de la zone euro. Le titre de séjour n'est, dans ce cas, qu'un accessoire.