Griechenland: Die Mietrendite lockt europäische Vermieter

Wir veröffentlichen weder eine durchschnittliche Mietrendite noch einen griechischen Immobilienpreisindex: Wir haben keine aktuelle offizielle Datenreihe gefunden, mit der sie sich belegen ließen, und wir übernehmen keine Schätzungen von Immobilienportalen.

Belegen lässt sich die Methode. Eine Bruttorendite setzt eine Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Nebenkosten, Erwerbsnebenkosten oder Steuern abzuziehen.

Griechische Mieteinnahmen unterliegen dem regulären Tarif und nicht einer etwaigen Pauschalregelung. Ein Rentner, der das Regime für ausländische Rentner mit 7 %¹ auf seine Einkünfte aus ausländischen Quellen nutzt, würde für seine griechischen Mieteinnahmen nach allgemeinem Recht besteuert.

Der griechische Einkommensteuertarif beginnt bei 9 %², und sein Spitzensatz lag im bis 2025 geltenden Tarif bei 44 %³.

Wir veröffentlichen weder den besonderen Tarif für Einkünfte aus Vermietung noch die abzugsfähigen Kosten: Sie sind in den Auszügen, die wir prüfen konnten, nicht enthalten, bestimmen aber die Nettorendite.

Eine methodische Klarstellung: Eine von einem Verkäufer angegebene Rendite ist fast immer brutto und auf Basis einer optimalen Belegung berechnet. Die Nettorendite eines Vermieters berücksichtigt Leerstand, Mietausfälle, Instandhaltung und Verwaltung, die zusammen einen erheblichen Teil der Miete ausmachen.

Der griechische Altbaubestand ist weitgehend ungedämmt, und Energie ist ein erheblicher Kostenposten. Dieses Merkmal belastet die Langzeitvermietung, bei der die Nebenkosten oft geteilt werden.

Hinzu kommen Gemeinschaftskosten und Grundsteuer, die vor dem Erwerb eingeholt und nicht nur geschätzt werden sollten.

Die baurechtliche Ordnungsmäßigkeit der Immobilie ist ein zweiter Punkt, auf den zu achten ist. Baurechtliche Streitigkeiten sind nicht selten, und sie beeinträchtigen den Wert ebenso wie die Vermietbarkeit.

Eine aus der Ferne, auf Grundlage von Fotos und einer angegebenen Rendite erworbene Immobilie vereint diese Risiken. Besichtigung und Prüfung vor Ort sind keine Formalitäten.

Ein großer Teil der auf dem griechischen Markt angegebenen Renditen beruht auf saisonaler Vermietung, deren Regulierung sich verändert hat und weiter verändert.

Die Behörden haben Registrierungspflichten, Beschränkungen in bestimmten Gebieten und Maßnahmen eingeführt, die verhindern sollen, dass Wohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen werden.

Wir veröffentlichen weder die Registrierungsbedingungen noch die Liste der beschränkten Gebiete noch die geltenden Sanktionen: Sie wurden mehrfach geändert, und wir konnten die geltende Fassung nicht in einer offiziellen griechischen Quelle überprüfen.

Eine auf saisonaler Vermietung berechnete Rendite ist daher anhand der für die betreffende Immobilie geltenden Regulierung zu prüfen, Viertel für Viertel.

Die Anhebung der Schwellen für den Aufenthalt durch Investition – 800.000 €⁴ in Attika und auf den bevölkerungsreichsten Inseln, gegenüber ab 400.000 €⁵ anderswo – folgt derselben Absicht: den ausländischen Druck auf den Wohnungsmarkt zu bremsen.

1. Die Rendite nach Steuern, Nebenkosten und Erwerbsnebenkosten neu berechnen.
2. Die tatsächlichen Gemeinschaftskosten und die Grundsteuer vor dem Angebot einholen.
3. Die baurechtliche Ordnungsmäßigkeit und die Klarheit des Titels prüfen.
4. Die für die Immobilie geltende Regulierung der Kurzzeitvermietung kontrollieren.
5. Den durch Investition erlangten Aufenthaltstitel nicht mit der steuerlichen Ansässigkeit verwechseln, die eine Anwesenheit von mehr als mehr als 183 Tage⁶ voraussetzt.

Eine griechische Mietinvestition ist schließlich wie jede ausländische Immobilieninvestition zu beurteilen: Nettorendite, tatsächliche Liquidität, lokale Besteuerung und kein Wechselkursrisiko, da es sich um die Eurozone handelt. Letzteres ist ein echter Vorteil, und wahrscheinlich der einzige, den die angegebene Bruttorendite nicht überschätzt.