Grecia: la rentabilidad del alquiler atrae a arrendadores europeos

No publicamos ni rentabilidad media del alquiler ni índice de precios inmobiliarios griegos: no hemos encontrado ninguna serie oficial actualizada que permita documentarlos, y no reproducimos las estimaciones de los portales de anuncios.

Lo que sí puede afirmarse tiene que ver con el método. Una rentabilidad bruta relaciona un alquiler anual con un precio de adquisición, sin deducir ni los gastos, ni los costes de adquisición, ni el impuesto.

Las rentas del alquiler en Grecia tributan según la escala ordinaria, y no según el régimen de un eventual tanto alzado. Un jubilado acogido al régimen de jubilados extranjeros, al 7 %¹ sobre sus rentas de fuente extranjera, tributaría según el régimen general por sus alquileres griegos.

La escala griega de la renta empieza en el 9 %² y su tipo marginal máximo era del 44 %³ en la escala aplicable hasta 2025.

No publicamos la escala específica aplicable a los rendimientos inmobiliarios ni los gastos deducibles: no figuran en los extractos que hemos podido comprobar y, sin embargo, determinan la rentabilidad neta.

Una precisión de método: una rentabilidad anunciada por un vendedor es casi siempre bruta y calculada sobre una ocupación óptima. La rentabilidad neta de un arrendador tiene en cuenta los periodos sin inquilino, los impagos, el mantenimiento y la gestión, que en conjunto representan una fracción significativa del alquiler.

El parque griego antiguo carece en gran medida de aislamiento, y la energía es una partida significativa. Esta característica pesa en el alquiler de larga duración, donde los gastos se reparten a menudo.

Los gastos de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles se suman, y deben obtenerse antes de la adquisición en lugar de estimarse.

La regularidad urbanística del inmueble es un segundo punto de atención. Los litigios de construcción no son raros, y afectan tanto al valor como a la posibilidad de alquilar.

Un inmueble adquirido a distancia, a partir de fotografías y de una rentabilidad anunciada, acumula estos riesgos. La visita y la comprobación sobre el terreno no son meras formalidades.

Una gran parte de la rentabilidad anunciada en el mercado griego se basa en el alquiler de temporada, cuya regulación ha evolucionado y sigue evolucionando.

Las autoridades han introducido obligaciones de registro, restricciones en determinadas zonas y medidas destinadas a limitar la retirada de viviendas del mercado residencial.

No publicamos ni las condiciones de registro, ni la lista de zonas restringidas, ni las sanciones aplicables: se han modificado en varias ocasiones y no hemos podido comprobar su versión vigente en una fuente oficial griega.

Una rentabilidad calculada sobre una explotación de temporada debe, por tanto, comprobarse a la luz de la regulación aplicable al inmueble en cuestión, barrio por barrio.

La subida de los umbrales de la residencia por inversión —800.000 €⁴ en el Ática y en las islas más pobladas, frente a a partir de 400.000 €⁵ en el resto— responde a la misma intención: frenar la presión extranjera sobre la vivienda.

1. Recalcular la rentabilidad neta de impuestos, gastos y costes de adquisición.
2. Obtener los gastos reales de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles antes de hacer la oferta.
3. Comprobar la regularidad urbanística y la claridad del título.
4. Comprobar la regulación del alquiler de corta duración aplicable al inmueble.
5. No confundir el permiso de residencia obtenido por inversión con la residencia fiscal, que exige una presencia de más de más de 183 días⁶.

Por último, una inversión en alquiler en Grecia se juzga como cualquier inversión inmobiliaria en el extranjero: rentabilidad neta, liquidez real, fiscalidad local y riesgo de cambio nulo, puesto que se trata de la zona euro. Este último punto es una ventaja real, y probablemente la única que la rentabilidad bruta anunciada no sobrestima.