Grèce : le rendement locatif attire les bailleurs européens

Nous ne publions ni rendement locatif moyen, ni indice de prix immobiliers grecs : nous n'avons pas trouvé de série officielle à jour permettant de les documenter, et nous ne reprenons pas les estimations des portails d'annonces.

Ce que l'on peut affirmer tient à la méthode. Un rendement brut rapporte un loyer annuel à un prix d'acquisition, sans déduire ni les charges, ni les frais d'acquisition, ni l'impôt.

Les revenus locatifs grecs relèvent du barème ordinaire, et non du régime d'un éventuel forfait. Un retraité bénéficiant du régime des retraités étrangers, à 7 %¹ sur ses revenus de source étrangère, serait imposé au droit commun sur ses loyers grecs.

Le barème grec des revenus débute à 9 %² et son taux marginal supérieur s'établissait à 44 %³ dans le barème applicable jusqu'en 2025.

Nous ne publions pas le barème spécifique applicable aux revenus fonciers ni les charges déductibles : ils ne figurent pas dans les extraits que nous avons pu vérifier, et ils déterminent pourtant le rendement net.

Une précision de méthode : un rendement annoncé par un vendeur est presque toujours brut et calculé sur une occupation optimale. Le rendement net d'un bailleur tient compte de la vacance, des impayés, de l'entretien et de la gestion, qui représentent ensemble une fraction significative du loyer.

Le parc grec ancien est largement dépourvu d'isolation, et l'énergie constitue un poste significatif. Cette caractéristique pèse sur la location longue durée, où les charges sont souvent partagées.

Les charges de copropriété et la taxe foncière s'ajoutent, et elles doivent être obtenues avant l'acquisition plutôt qu'estimées.

La régularité urbanistique du bien constitue un second point de vigilance. Les contentieux de construction ne sont pas rares, et ils affectent la valeur autant que la possibilité de louer.

Un bien acquis à distance, sur la base de photographies et d'un rendement annoncé, cumule ces risques. La visite et la vérification locale ne sont pas des formalités.

Une large part du rendement annoncé sur le marché grec repose sur la location saisonnière, dont la réglementation a évolué et continue d'évoluer.

Les autorités ont introduit des obligations d'enregistrement, des restrictions dans certaines zones, et des mesures visant à limiter le retrait de logements du marché résidentiel.

Nous ne publions ni les conditions d'enregistrement, ni la liste des zones restreintes, ni les sanctions applicables : elles ont été modifiées à plusieurs reprises et nous n'avons pas pu en vérifier la version en vigueur dans une source officielle grecque.

Un rendement calculé sur une exploitation saisonnière doit donc être vérifié au regard de la réglementation applicable au bien visé, quartier par quartier.

Le relèvement des seuils de la résidence par investissement — 800 000 €⁴ en Attique et dans les îles les plus peuplées, contre à partir de 400 000 €⁵ ailleurs — relève de la même intention : freiner la pression étrangère sur le logement.

1. Recalculer le rendement net d'impôt, de charges et de frais d'acquisition.
2. Obtenir les charges réelles de copropriété et la taxe foncière avant l'offre.
3. Vérifier la régularité urbanistique et la clarté du titre.
4. Contrôler la réglementation de la location de courte durée applicable au bien.
5. Ne pas confondre le titre de séjour obtenu par investissement avec la résidence fiscale, qui suppose une présence de plus de plus de 183 jours⁶.

Un investissement locatif grec se juge enfin comme tout investissement immobilier étranger : rendement net, liquidité réelle, fiscalité locale, et risque de change nul puisqu'il s'agit de la zone euro. Ce dernier point est un avantage réel, et c'est probablement le seul que le rendement brut annoncé ne surestime pas.