Griechenland: Golden-Visa-Schwellen auf den gefragten Inseln angehoben

Griechenland erteilt Ausländern, die eine Immobilie oberhalb einer Wertschwelle erwerben, einen Aufenthaltstitel. Dieser Titel ermöglicht den Aufenthalt und die Bewegungsfreiheit im Schengen-Raum; er begründet weder eine steuerliche Ansässigkeit noch eine Anwesenheitspflicht.

Das Gesetz 5100 von 2024 hat eine einheitliche Schwelle durch eine geografische Staffelung ersetzt. Die erforderliche Investition beträgt nun 800.000 €¹ in Attika, im Großraum Thessaloniki und auf Inseln mit mehr als mehr als 3.100² Einwohnern.

Im übrigen Land liegt die Schwelle bei ab 400.000 €³. Vor der Reform betrug sie ab 500.000 €⁴ in Gebieten mit hoher Nachfrage und ab 250.000 €⁵ im restlichen Land.

Das Inselkriterium ist das verwirrendste: Es beruht auf einer Einwohnerschwelle, wodurch manche sehr gefragte Inseln in die teuerste Kategorie fallen, während benachbarte Inseln in der günstigsten bleiben.

Eine Prüfung Insel für Insel ist daher unerlässlich, und sie stützt sich auf eine zu einem Stichtag ermittelte Einwohnerzahl, nicht auf einen touristischen Eindruck.

Das Programm umfasst zudem andere als Immobilienwege, deren Schwellen und Bedingungen abweichen: Investitionen in Wertpapiere, in Fondsanteile oder eine Bankeinlage. Sie werden seltener genutzt, verdienen aber einen Vergleich, da sie nicht dem Risiko des lokalen Immobilienmarkts ausgesetzt sind.

Die Absicht des Gesetzgebers ist eindeutig: den Druck der ausländischen Nachfrage auf den Wohnungsmarkt in den angespanntesten Gebieten zu dämpfen. Es ist keine Maßnahme zur Steigerung der Haushaltseinnahmen, sondern eine wohnungspolitische Maßnahme.

Die bevölkerungsreichsten und touristischsten Inseln gehören zu den angespanntesten Märkten Griechenlands, und ihre Einordnung in die obere Kategorie entspricht diesem Ziel.

Die beobachtbare Wirkung ist eher eine Verlagerung als ein Stillstand: Ein Investor, der eine bescheidene Einstiegsschwelle anstrebte, weicht auf Regionen auf dem Festland und weniger bevölkerte Inseln aus.

Wir veröffentlichen weder einen griechischen Immobilienpreisindex nach Gebieten noch die Zahl der erteilten Titel: Wir haben keine aktuelle offizielle Datenreihe gefunden, mit der sich die Wirkung der Reform messen ließe.

Sicher sagen lässt sich, dass der Anstieg der griechischen Preise der Reform um mehrere Jahre vorausging und ebenso auf den Tourismus und die Kurzzeitvermietung zurückgeht wie auf den Aufenthalt durch Investition.

Der Titel begründet keine steuerliche Ansässigkeit in Griechenland; diese setzt eine Anwesenheit von mehr als mehr als 183 Tage⁶ voraus. Ein Franzose, der ihn erhält, ohne Frankreich zu verlassen, bliebe dort voll steuerpflichtig.

Ebenso wenig eröffnet er den Zugang zu den griechischen steuerlichen Anreizregelungen, die eigenen Voraussetzungen folgen: 7 %⁷ für 15 Jahre⁸ für ausländische Rentner oder eine Pauschale von 100.000 €⁹ für vermögende Personen.

Griechische Mieteinkünfte unterliegen schließlich dem regulären Tarif und nicht einer etwaigen Pauschalregelung. Dieser Punkt wird in den Renditeberechnungen, die Investoren vorgelegt werden, oft vernachlässigt.

Für französische Staatsangehörige ist der Nutzen des Programms zudem begrenzt: Die Freizügigkeit erlaubt ihnen den Aufenthalt in Griechenland bereits ohne Investitionsauflage. Der Titel richtet sich an Drittstaatsangehörige.

1. Die genaue Zone der Immobilie bestimmen, da die Schwelle vollständig davon abhängt.
2. Bei einer Insel die im Gesetz zugrunde gelegte Einwohnerzahl prüfen.
3. Die baurechtliche Ordnungsmäßigkeit der Immobilie und das Vorliegen eines klaren Eigentumstitels prüfen.
4. Die Besteuerung der griechischen Mieteinkünfte beziffern, die dem regulären Tarif unterliegen.
5. Die Immobilie behalten: Ein Verkauf hat Folgen für den Fortbestand des Titels.

Die Schwellen haben sich innerhalb weniger Jahre zweimal geändert, stets nach oben, und die Europäische Kommission übt anhaltenden Druck auf solche Programme aus. Ein Investor sollte daher von dem ausgehen, was bei Antragstellung gesichert ist, und nicht von einer vermeintlich stabilen Entwicklung – wobei die Verlängerungsbedingungen dem zum Zeitpunkt der Verlängerung geltenden Recht unterliegen.