Grecia: suben los umbrales del Golden Visa en las islas más demandadas

Grecia concede un permiso de residencia al extranjero que adquiere un inmueble por encima de un umbral de valor. Este permiso da derecho a residir y a circular por el espacio Schengen; no conlleva residencia fiscal ni obligación de presencia.

La Ley 5100 de 2024 sustituyó un umbral único por una geografía. La inversión exigida es ahora de 800.000 €¹ en el Ática, en el área metropolitana de Salónica y en las islas cuya población supera los más de 3100² habitantes.

En el resto del país, el umbral se fija en a partir de 400.000 €³. Antes de la reforma, se situaba en a partir de 500.000 €⁴ en las zonas de alta demanda y en a partir de 250.000 €⁵ en el resto del país.

El criterio insular es el más desconcertante: se basa en un umbral de población, lo que hace que algunas islas muy demandadas pasen a la categoría más cara y que otras, vecinas, queden en la más barata.

Es, por tanto, indispensable una comprobación isla por isla, y esta se basa en una cifra de población establecida en una fecha de referencia, no en una impresión turística.

El programa incluye además vías distintas de la inmobiliaria, con umbrales y condiciones diferentes: inversión en valores, en participaciones de fondos o depósito bancario. Se utilizan menos, pero merece la pena compararlas, ya que no exponen al riesgo del mercado inmobiliario local.

La intención del legislador es explícita: frenar la presión de la demanda extranjera sobre la vivienda en las zonas más tensionadas. No es una medida de recaudación presupuestaria, sino una medida de vivienda.

Las islas más pobladas y turísticas figuran entre los mercados más tensionados de Grecia, y su inclusión en la categoría alta es coherente con este objetivo.

El efecto observable es un desplazamiento más que una paralización: un inversor que buscaba un precio de entrada modesto se desplaza hacia las regiones continentales y las islas menos pobladas.

No publicamos índices de precios inmobiliarios griegos por zona ni el volumen de permisos expedidos: no hemos encontrado ninguna serie oficial actualizada que permita medir el efecto de la reforma.

Lo que sí puede afirmarse es que la subida de los precios griegos precedió en varios años a la reforma, y que se debe tanto al turismo y al alquiler de corta duración como a la residencia por inversión.

El permiso no conlleva la residencia fiscal griega, que exige una presencia de más de más de 183 días⁶. Un francés que lo obtuviera sin abandonar Francia seguiría tributando allí íntegramente.

Tampoco da acceso a los regímenes fiscales griegos de atracción, que se rigen por sus propias condiciones: 7 %⁷ durante 15 años⁸ para los jubilados extranjeros, o una cuota fija de 100.000 €⁹ para las personas con grandes patrimonios.

Por último, las rentas de alquiler griegas tributan según la escala ordinaria, y no según el régimen de una eventual cuota fija. Este punto se pasa a menudo por alto en los cálculos de rentabilidad presentados a los inversores.

Para un nacional francés, el interés del programa es, además, limitado: la libre circulación ya le permite residir en Grecia sin condición de inversión. El permiso está dirigido a los nacionales de terceros países.

1. Determinar la zona exacta del inmueble, ya que el umbral depende enteramente de ella.
2. En el caso de una isla, comprobar la cifra de población que toma como referencia la norma.
3. Comprobar la regularidad urbanística del inmueble y la existencia de un título de propiedad claro.
4. Cuantificar la tributación de las rentas de alquiler griegas, sujetas a la escala ordinaria.
5. Conservar el inmueble: su venta tiene consecuencias para el mantenimiento del permiso.

Los umbrales han cambiado dos veces en pocos años, siempre al alza, y la Comisión Europea mantiene una presión constante sobre estos programas. Un inversor debe, por tanto, razonar sobre lo que queda adquirido en el momento de la solicitud, y no sobre una trayectoria supuestamente estable; las condiciones de renovación dependen, por su parte, del derecho aplicable en el momento de la renovación.