Grèce : les seuils Golden Visa relevés dans les îles prisées

La Grèce accorde un titre de séjour à l'étranger qui acquiert un bien immobilier au-delà d'un seuil de valeur. Ce titre ouvre le séjour et la circulation dans l'espace Schengen ; il n'emporte ni résidence fiscale ni obligation de présence.

La loi 5100 de 2024 a remplacé un seuil unique par une géographie. L'investissement exigé est désormais de 800 000 €¹ en Attique, dans l'agglomération de Thessalonique et dans les îles dont la population dépasse plus de 3 100² habitants.

Ailleurs dans le pays, le seuil est fixé à à partir de 400 000 €³. Avant la réforme, il s'établissait à à partir de 500 000 €⁴ dans les zones à forte demande et à à partir de 250 000 €⁵ dans le reste du pays.

Le critère insulaire est le plus déroutant : il repose sur un seuil de population, ce qui fait basculer certaines îles très recherchées dans la catégorie la plus chère et en laisse d'autres, voisines, dans la moins chère.

Une vérification île par île est donc indispensable, et elle porte sur un chiffre de population établi à une date de référence, non sur une impression touristique.

Le dispositif comporte par ailleurs des voies autres qu'immobilières, dont les seuils et les conditions diffèrent : investissement en titres, en parts de fonds, ou dépôt bancaire. Elles sont moins employées mais méritent d'être comparées, car elles n'exposent pas au risque du marché immobilier local.

L'intention du législateur est explicite : freiner la pression de la demande étrangère sur le logement dans les zones les plus tendues. Ce n'est pas une mesure de rendement budgétaire mais une mesure de logement.

Les îles les plus peuplées et les plus touristiques figurent parmi les marchés les plus tendus de Grèce, et leur inclusion dans la catégorie haute est cohérente avec cet objectif.

L'effet observable est un déplacement plutôt qu'un arrêt : un investisseur qui visait un ticket d'entrée modeste se reporte sur les régions continentales et sur les îles les moins peuplées.

Nous ne publions ni indice de prix immobiliers grecs par zone, ni volume de titres délivrés : nous n'avons pas trouvé de série officielle à jour permettant de mesurer l'effet de la réforme.

Ce que l'on peut affirmer est que la hausse des prix grecs a précédé la réforme de plusieurs années, et qu'elle tient au tourisme et à la location de courte durée autant qu'à la résidence par investissement.

Le titre n'emporte pas la résidence fiscale grecque, qui suppose une présence de plus de plus de 183 jours⁶. Un Français qui l'obtiendrait sans quitter la France y resterait intégralement imposable.

Il ne donne pas davantage accès aux régimes fiscaux grecs d'attractivité, qui obéissent à leurs propres conditions : 7 %⁷ pendant 15 ans⁸ pour les retraités étrangers, ou un forfait de 100 000 €⁹ pour les personnes à haut patrimoine.

Les revenus locatifs grecs relèvent enfin du barème ordinaire, et non du régime d'un éventuel forfait. Ce point est souvent négligé dans les calculs de rendement présentés aux investisseurs.

Pour un ressortissant français, l'intérêt du dispositif est par ailleurs limité : la libre circulation lui ouvre déjà le séjour en Grèce sans condition d'investissement. Le titre s'adresse aux ressortissants de pays tiers.

1. Déterminer la zone exacte du bien, le seuil en dépendant entièrement.
2. Pour une île, vérifier le chiffre de population retenu par le texte.
3. Contrôler la régularité urbanistique du bien et l'existence d'un titre clair.
4. Chiffrer la fiscalité des revenus locatifs grecs, qui relèvent du barème.
5. Conserver le bien : la cession emporte des conséquences sur le maintien du titre.

Les seuils ont changé deux fois en quelques années, toujours à la hausse, et la Commission européenne maintient une pression constante sur ces dispositifs. Un investisseur doit donc raisonner sur ce qui est acquis au dépôt, et non sur une trajectoire supposée stable — les conditions de renouvellement relevant, elles, du droit applicable au moment du renouvellement.