Philippinen: Eigentumswohnungen locken ausländische Rentner

Die philippinische Verfassung behält das Eigentum an Grund und Boden philippinischen Staatsbürgern und mehrheitlich in ihrem Besitz befindlichen Gesellschaften vor. Ein Ausländer kann daher kein Grundstück erwerben.

Er kann hingegen eine Eigentumswohnung erwerben, innerhalb eines für jedes Gebäude festgelegten Kontingents: Der von Ausländern gehaltene Anteil darf einen bestimmten Bruchteil aller Anteile nicht überschreiten.

Das erklärt die Ausrichtung des Marktes für Ausländer auf die Wohntürme von Manila, Cebu und den Badeorten: Es ist das einzige Segment, das ihnen zu vollem Eigentum offensteht.

Konstruktionen zur Umgehung dieser Regel über eine zwischengeschaltete Gesellschaft oder einen Strohmann sind rechtswidrig und setzen dem Verlust der Immobilie aus. Die philippinische Rechtsprechung ahndet sie.

Ein Haus mit Grundstück lässt sich daher nur über einen langfristigen Pachtvertrag erlangen, dessen Restlaufzeit den Wert bestimmt, oder über einen philippinischen Ehepartner – was bei Trennung oder Erbfall andere Fragen aufwirft.

Diese Struktur hat eine direkte wirtschaftliche Folge für den Markt. Da das Ausländern offenstehende Angebot konstruktionsbedingt begrenzt ist, konzentriert es sich auf Neubauprojekte, die von wenigen Bauträgern verkauft werden, und seine Liquidität hängt von einem engen Kreis von Käufern ab – hauptsächlich anderen Ausländern und einer wohlhabenden lokalen Kundschaft.

Ein Käufer muss daher die Eigentümergemeinschaft ebenso prüfen wie die Wohnung: Belegungsquote, Qualität der Verwaltung, Höhe der Nebenkosten und bereits von Ausländern gehaltener Anteil. Eine Eigentümergemeinschaft, deren Kontingent nahe an der Grenze liegt, wird schwer an einen Käufer desselben Profils weiterzuverkaufen sein.

Der Verkauf einer Immobilie unterliegt einer Abgabe von 6 %¹, bemessen am Verkaufspreis oder am Referenzwert, falls dieser höher ist.

Es handelt sich also um eine Steuer auf den Preis, nicht auf den erzielten Veräußerungsgewinn. Ein Verkäufer, der mit Verlust verkauft, müsste sie dennoch entrichten, was ein Wesensunterschied zur europäischen Immobilienbesteuerung ist.

Die Erbschaftsteuer beträgt 6 %² des Nettowerts des Nachlasses, ohne progressiven Tarif.

Gewinne aus der Veräußerung nicht börsennotierter Aktien werden mit 15 %³ besteuert, und Dividenden unterliegen einer Abgeltungsteuer von 10 %⁴.

Der philippinische Tarif für Erwerbseinkünfte beginnt bei 0 %⁵ in der ersten Stufe und erreicht beim höchsten Grenzsteuersatz 35 %⁶.

Die Körperschaftsteuer für inländische Gesellschaften liegt bei 25 %⁷.

Die Philippinen besteuern Einkünfte ausländischer Ansässiger aus ausländischen Quellen nicht, was für einen Rentner, der von einer französischen Rente lebt, der wichtigste Vorteil ist.

Wir veröffentlichen weder die Bedingungen des philippinischen Rentnervisums noch die geforderten Einlageschwellen noch die Kriterien der steuerlichen Ansässigkeit nach philippinischem Recht: Sie sind in den amtlichen Quellen, die wir prüfen konnten, nicht enthalten.

1. Als Wohnungseigentum erwerben und prüfen, dass das Ausländerkontingent des Gebäudes nicht ausgeschöpft ist.
2. Für den Erwerb eines Grundstücks niemals einen Strohmann oder eine Scheingesellschaft einsetzen.
3. Die Abgabe von 6 %¹ beim Wiederverkauf einplanen: Sie bemisst sich am Preis, nicht am Gewinn.
4. Die eigene Rente im Hinblick auf das französisch-philippinische Abkommen einordnen lassen.
5. Den Wegzug aus Frankreich nach dessen eigenen Kriterien behandeln.

Schließlich verdienen zwei praktische Einschränkungen Beachtung. Das philippinische Gesundheitssystem macht bei schweren Eingriffen oft eine Evakuierung nach Singapur oder Bangkok erforderlich, was eine Versicherung voraussetzt, die dieses Risiko abdeckt. Und der Archipel gehört weltweit zu den Gebieten, die Taifunen sowie seismischer und vulkanischer Aktivität am stärksten ausgesetzt sind: Die Versicherung der Immobilie und die Qualität ihrer Bauweise sind vor dem Kauf zu prüfen, nicht erst danach zu entdecken.