Filipinas: los condominios atraen a los jubilados extranjeros

La Constitución filipina reserva la propiedad de la tierra a los ciudadanos filipinos y a las sociedades mayoritariamente controladas por ellos. Un extranjero no puede, por tanto, adquirir terrenos.

En cambio, puede adquirir un piso en régimen de propiedad horizontal, dentro del límite de un cupo fijado para cada edificio: la parte en manos de extranjeros no puede superar una fracción del total de las cuotas.

Esto explica la orientación del mercado destinado a los extranjeros hacia las torres residenciales de Manila, Cebú y las zonas de costa: es el único segmento abierto a ellos en plena propiedad.

Las estructuras destinadas a eludir esta norma, mediante una sociedad interpuesta o un testaferro, son ilícitas y exponen a la pérdida del inmueble. La jurisprudencia filipina las sanciona.

Una casa con terreno solo puede obtenerse, por tanto, mediante un arrendamiento de larga duración, cuyo plazo restante determina el valor, o a través de un cónyuge filipino, lo que plantea otras cuestiones en caso de separación o de sucesión.

Esta arquitectura tiene una consecuencia económica directa sobre el mercado. Como la oferta abierta a los extranjeros está limitada por definición, se concentra en promociones de obra nueva vendidas por un pequeño número de promotores, y su liquidez depende de un grupo reducido de compradores, principalmente otros extranjeros y una clientela local acomodada.

Un comprador debe examinar, por tanto, la comunidad de propietarios tanto como el piso: tasa de ocupación, calidad de la gestión, importe de los gastos de comunidad y parte ya en manos de extranjeros. Un edificio cuyo cupo esté cerca del límite será difícil de revender a un comprador con el mismo perfil.

La venta de un inmueble está sujeta a un gravamen del 6 %¹, calculado sobre el precio de venta o sobre el valor de referencia si este es superior.

Se trata, por tanto, de un impuesto sobre el precio, y no sobre la plusvalía obtenida. Un vendedor que vendiera con pérdidas lo pagaría igualmente, lo que supone una diferencia de naturaleza con la fiscalidad inmobiliaria europea.

El impuesto sobre sucesiones se fija, por su parte, en el 6 %² del valor neto de la herencia, sin escala progresiva.

Las ganancias por la venta de acciones no cotizadas en bolsa tributan al 15 %³, y los dividendos soportan un impuesto final del 10 %⁴.

La escala filipina de las rentas de actividad empieza en el 0 %⁵ en su primer tramo y culmina en el 35 %⁶ en su tipo marginal máximo.

El impuesto sobre las sociedades nacionales se fija en el 25 %⁷.

Filipinas no grava las rentas de fuente extranjera de los residentes extranjeros, lo que constituye la principal ventaja para un jubilado que vive de una pensión francesa.

No publicamos ni las condiciones del visado de jubilado filipino, ni los umbrales de depósito exigidos, ni los criterios de residencia fiscal que aplica el derecho filipino: no figuran en las fuentes oficiales que hemos podido verificar.

1. Adquirir en régimen de propiedad horizontal y verificar que no se ha alcanzado el cupo de extranjeros del edificio.
2. No recurrir nunca a un testaferro ni a una sociedad pantalla para adquirir un terreno.
3. Tener en cuenta el gravamen del 6 %¹ en la reventa: recae sobre el precio, no sobre la ganancia.
4. Determinar la calificación de la pensión con arreglo al convenio franco-filipino.
5. Tratar la salida de Francia según sus propios criterios.

Por último, merecen señalarse dos limitaciones prácticas. El sistema sanitario filipino obliga a menudo a una evacuación a Singapur o Bangkok para las intervenciones complejas, lo que exige un seguro que cubra este riesgo. Y el archipiélago figura entre los territorios del mundo más expuestos tanto a los tifones como a la actividad sísmica y volcánica: el seguro del inmueble y la calidad de su construcción deben examinarse antes de la compra, y no descubrirse después.