Philippines : les condos séduisent les retraités étrangers

La Constitution philippine réserve la propriété de la terre aux citoyens philippins et aux sociétés majoritairement détenues par eux. Un étranger ne peut donc pas acquérir de terrain.

Il peut en revanche acquérir un appartement en copropriété, dans la limite d'un quota fixé pour chaque immeuble : la part détenue par des étrangers ne peut dépasser une fraction de l'ensemble des parts.

C'est ce qui explique l'orientation du marché destiné aux étrangers vers les tours résidentielles de Manille, de Cebu et des zones balnéaires : c'est le seul segment qui leur soit ouvert en pleine propriété.

Les montages visant à contourner cette règle, par société interposée ou par prête-nom, sont illicites et exposent à la perte du bien. La jurisprudence philippine les sanctionne.

Une maison avec terrain ne peut donc s'obtenir que par un bail de longue durée, dont la durée résiduelle détermine la valeur, ou par l'intermédiaire d'un conjoint philippin — ce qui soulève d'autres questions en cas de séparation ou de succession.

Cette architecture a une conséquence économique directe sur le marché. L'offre ouverte aux étrangers étant limitée par construction, elle se concentre sur des programmes neufs vendus par un petit nombre de promoteurs, et sa liquidité dépend d'un vivier d'acquéreurs étroit — principalement d'autres étrangers et une clientèle locale aisée.

Un acquéreur doit donc examiner la copropriété autant que l'appartement : taux d'occupation, qualité de la gestion, montant des charges, et part déjà détenue par des étrangers. Une copropriété dont le quota est proche de la limite sera difficile à revendre à un acheteur du même profil.

La cession d'un bien immobilier supporte un prélèvement de 6 %¹, assis sur le prix de vente ou sur la valeur de référence si elle est supérieure.

Il s'agit donc d'un impôt sur le prix, et non sur la plus-value réalisée. Un vendeur qui céderait à perte l'acquitterait tout de même, ce qui est une différence de nature avec la fiscalité immobilière européenne.

Les droits de succession s'établissent, eux, à 6 %² de la valeur nette de la succession, sans barème progressif.

Les gains de cession d'actions non négociées en bourse sont imposés à 15 %³, et les dividendes supportent un impôt final de 10 %⁴.

Le barème philippin des revenus d'activité débute à 0 %⁵ sur sa première tranche et culmine à 35 %⁶ à son taux marginal supérieur.

L'impôt sur les sociétés domestiques s'établit à 25 %⁷.

Les Philippines n'imposent pas les revenus de source étrangère des résidents étrangers, ce qui constitue l'avantage principal pour un retraité vivant d'une pension française.

Nous ne publions ni les conditions du visa retraite philippin, ni les seuils de dépôt exigés, ni les critères de résidence fiscale retenus par le droit philippin : ils ne figurent pas dans les sources officielles que nous avons pu vérifier.

1. Acquérir en copropriété et vérifier que le quota étranger de l'immeuble n'est pas atteint.
2. Ne jamais recourir à un prête-nom ou à une société de façade pour acquérir un terrain.
3. Intégrer le prélèvement de 6 %¹ à la revente : il porte sur le prix, non sur le gain.
4. Faire qualifier sa pension au regard de la convention franco-philippine.
5. Traiter le départ de France selon ses propres critères.

Deux contraintes pratiques méritent enfin d'être posées. Le système de santé philippin impose souvent une évacuation vers Singapour ou Bangkok pour les actes lourds, ce qui suppose une assurance couvrant ce risque. Et l'archipel est parmi les territoires les plus exposés au monde aux typhons comme à l'activité sismique et volcanique : l'assurance du bien et la qualité de sa construction doivent être examinées avant l'achat, et non découvertes après.