Portugal: Porto löst Lissabon bei französischen Käufern ab

Das portugiesische Nationale Statistikinstitut veröffentlicht vierteljährlich die Medianmiete neuer Wohnungsmietverträge nach Gebieten.

Im ersten Quartal 2025 lag der landesweite Median bei 8,22 €¹ pro Quadratmeter und Monat.

Lissabon wies mit 16 €² pro Quadratmeter und Monat den höchsten Wert des Landes auf, fast das Doppelte des landesweiten Medians.

Der Großraum Porto lag bei 9,12 €³, knapp über dem Landesdurchschnitt und weit unter dem Lissabonner Niveau.

Dieses Verhältnis beschreibt die Lage mehr als die Zahlen selbst: Bei vergleichbarer Lebensqualität kosten Wohnungen in Porto etwa halb so viel wie in der Hauptstadt.

Es handelt sich um einen Median neuer Verträge. Er spiegelt weder ältere, deutlich günstigere Mietverträge noch die in den gefragtesten Vierteln verlangten, darüber liegenden Preise wider.

Die Daten für Porto beziehen sich zudem auf den Großraum, der deutlich günstigere Gemeinden umfasst als die Stadt Porto selbst. Das Stadtzentrum liegt deutlich über diesem Median.

Wir veröffentlichen keine Medianmiete allein für die Stadt Porto oder nach Vierteln: Uns liegt die entsprechende amtliche Aufschlüsselung nicht vor, und wir übernehmen keine Schätzungen von Immobilienportalen.

Der Unterschied zwischen Foz do Douro, dem teuersten Viertel Portos, und einer Umlandgemeinde wie Gaia oder Matosinhos ist beträchtlich – und wird durch einen Median für den Großraum verdeckt.

Die französische Gemeinschaft in Porto ist jünger und kleiner als die in Lissabon. Das Angebot an Dienstleistungen auf Französisch ist dort begrenzter, was das Erlernen des Portugiesischen notwendiger – und die Integration echter – macht.

Das internationale Schulangebot ist begrenzt, und für eine Familie ist dies als Erstes zu prüfen. Die Zahl der Schulen und Plätze ist nicht mit der in der Hauptstadt vergleichbar.

Das Klima unterscheidet sich deutlich: Porto ist feuchter und regnerischer, und der Altbaubestand ist schlecht gedämmt. Heizung und Feuchtigkeitsbekämpfung sind von Oktober bis April ein echter Kostenfaktor.

Von beiden Städten aus gibt es zahlreiche Flugverbindungen nach Frankreich, und vom Bahnhof Campanhã ist Lissabon in weniger als drei Stunden mit dem Zug erreichbar.

Der Kaufmarkt folgt mit zeitlicher Verzögerung derselben Logik wie der Mietmarkt. Die Sanierung des Zentrums von Porto erfolgte massiv und schnell, getragen vom Tourismus und von der Kurzzeitvermietung, und hat dem klassischen Wohnungsmarkt einen Teil des Bestands entzogen.

Ein Käufer muss daher zwei Realitäten in Porto unterscheiden: ein saniertes, teures und auf internationale Kundschaft ausgerichtetes historisches Zentrum und ein Wohngebiet im Umland mit Preisen, die damit in keiner Weise vergleichbar sind. Was man in Porto kauft, hängt ganz von dieser Wahl ab.

Dieselbe Überlegung gilt in anderem Maßstab für Lissabon: Die Hauptstadt hat dieselbe Entwicklung einige Jahre früher durchlaufen, und ihr Umlandmarkt weist heute vergleichbare Unterschiede zwischen dem Zentrum und dem Südufer auf.

• Der Mietunterschied zwischen den beiden Städten ist belegt und beträchtlich.
• Der Median für Porto bezieht sich auf den Großraum: Das Stadtzentrum liegt darüber.
• Das internationale Schulangebot ist für eine Familie als Erstes zu prüfen.
• Die Dämmung einer Altbauwohnung ist ein finanzielles Kriterium, kein Komfortdetail.
• Eine Anwesenheit von mehr als mehr als 183 Tage⁴ begründet die steuerliche Ansässigkeit in Portugal, unabhängig von der Stadt.

Steuerlich unterscheidet die beiden Städte nichts: Die geltende Sonderregelung zur Standortförderung wendet landesweit einen Sondersatz von 20 %⁵ auf zulässige Erwerbseinkünfte während 10 Jahre⁶ an, vorbehaltlich ab 5 Jahre⁷ ohne vorherige Ansässigkeit. Die Wahl zwischen Lissabon und Porto ist daher eine Frage des Lebensstils und des Budgets, keine steuerliche Abwägung.