Portugal: Oporto desbanca a Lisboa entre los compradores franceses

El instituto nacional de estadística portugués publica cada trimestre el alquiler mediano de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda, por territorio.

En el primer trimestre de 2025, la mediana nacional se situaba en 8,22 €¹ por metro cuadrado y mes.

Lisboa registraba el valor más alto del país, 16 €² por metro cuadrado y mes, es decir, casi el doble de la mediana nacional.

El área metropolitana de Oporto se situaba en 9,12 €³, apenas por encima de la media del país y muy lejos del nivel lisboeta.

Es esta relación, más que las propias cifras, la que describe la situación: con una calidad de vida comparable, el coste de la vivienda en Oporto es aproximadamente la mitad que en la capital.

Se trata de una mediana de nuevos contratos. No refleja ni los arrendamientos antiguos, mucho más baratos, ni los precios que se piden en los barrios más tensionados, que son superiores.

Además, el dato de Oporto se refiere al área metropolitana, que incluye municipios mucho más baratos que el propio municipio de Oporto. El centro de la ciudad se sitúa claramente por encima de esa mediana.

No publicamos un alquiler mediano solo para el municipio de Oporto ni por barrios: no disponemos del desglose oficial correspondiente, y no reproducimos las estimaciones de los portales de anuncios.

La diferencia entre Foz do Douro, el barrio más caro de Oporto, y un municipio de la periferia como Gaia o Matosinhos es considerable, y queda oculta por una mediana de área metropolitana.

La comunidad francesa de Oporto es más reciente y más pequeña que la de Lisboa. La oferta de servicios en francés es más limitada, lo que hace más necesario aprender portugués, y la integración, más real.

La oferta escolar internacional es reducida, y es lo primero que debe comprobar una familia. El número de centros y de plazas no es comparable al de la capital.

El clima es claramente distinto: Oporto es más húmeda y lluviosa, y el parque de viviendas antiguas está mal aislado. La calefacción y la lucha contra la humedad suponen un gasto real de octubre a abril.

Las conexiones aéreas con Francia son numerosas desde ambas ciudades, y la estación de Campanhã sitúa Lisboa a menos de tres horas en tren.

El mercado de compraventa sigue la misma lógica que el del alquiler, con cierto desfase. La rehabilitación del centro de Oporto ha sido masiva y rápida, impulsada por el turismo y el alquiler de corta duración, y ha retirado una parte del parque del mercado residencial tradicional.

Un comprador debe, por tanto, distinguir dos realidades en Oporto: un centro histórico rehabilitado, caro y orientado a la clientela internacional, y un tejido residencial periférico con precios que no admiten comparación. Lo que se compra en Oporto depende por completo de esa elección.

El mismo razonamiento vale para Lisboa, a otra escala: la capital vivió la misma transformación unos años antes, y su mercado periférico ofrece hoy diferencias comparables entre el centro y la margen sur.

• La diferencia de alquiler entre ambas ciudades está documentada y es considerable.
• La mediana de Oporto se refiere al área metropolitana: el centro de la ciudad está por encima.
• La oferta escolar internacional es lo primero que debe comprobar una familia.
• El aislamiento de una vivienda antigua es un criterio financiero, no un detalle de confort.
• Una presencia de más de más de 183 días⁴ conlleva la residencia fiscal portuguesa, sea cual sea la ciudad.

En el plano fiscal, nada distingue a ambas ciudades: el régimen de atracción vigente aplica un tipo especial del 20 %⁵ a las rentas de actividades admisibles durante 10 años⁶, en todo el país, siempre que se acrediten a partir de 5 años⁷ de no residencia previa. La elección entre Lisboa y Oporto es, por tanto, una decisión de vida y de presupuesto, no una decisión fiscal.