Portugal : Porto détrône Lisbonne pour les acheteurs français

L'institut national de statistique portugais publie trimestriellement le loyer médian des nouveaux baux d'habitation, par territoire.

Au premier trimestre 2025, la médiane nationale s'établissait à 8,22 €¹ par mètre carré et par mois.

Lisbonne affichait la valeur la plus élevée du pays, à 16 €² par mètre carré et par mois, soit près du double de la médiane nationale.

L'aire métropolitaine de Porto se situait à 9,12 €³, à peine au-dessus de la moyenne du pays et très loin du niveau lisboète.

C'est ce rapport, plus que les chiffres eux-mêmes, qui décrit la situation : à qualité de vie comparable, le coût du logement portuan est de l'ordre de la moitié de celui de la capitale.

Il s'agit d'une médiane de nouveaux contrats. Elle ne reflète ni les baux anciens, beaucoup moins chers, ni les prix demandés dans les quartiers les plus tendus, qui lui sont supérieurs.

La donnée portuane porte par ailleurs sur l'aire métropolitaine, qui inclut des communes bien moins chères que la municipalité de Porto elle-même. Le centre de la ville se situe nettement au-dessus de cette médiane.

Nous ne publions pas de loyer médian pour la seule municipalité de Porto ni par quartier : nous ne disposons pas de la ventilation officielle correspondante, et nous ne reprenons pas les estimations des portails d'annonces.

L'écart entre Foz do Douro, quartier le plus cher de Porto, et une commune de la périphérie comme Gaia ou Matosinhos est considérable — et il est masqué par une médiane d'aire métropolitaine.

La communauté française de Porto est plus récente et plus petite que celle de Lisbonne. L'offre de services en français y est plus limitée, ce qui rend l'apprentissage du portugais plus nécessaire — et l'intégration plus réelle.

L'offre scolaire internationale est restreinte, et c'est le point à vérifier en premier pour une famille. Le nombre d'établissements et de places n'est pas comparable à celui de la capitale.

Le climat diffère nettement : Porto est plus humide et plus pluvieuse, et le parc ancien y est mal isolé. Le chauffage et la lutte contre l'humidité constituent une dépense réelle d'octobre à avril.

Les liaisons aériennes vers la France sont nombreuses depuis les deux villes, et la gare de Campanhã place Lisbonne à moins de trois heures de train.

Le marché de l'acquisition suit la même logique que celui de la location, avec un décalage. La rénovation du centre de Porto a été massive et rapide, portée par le tourisme et par la location de courte durée, et elle a retiré une part du parc au marché résidentiel classique.

Un acquéreur doit donc distinguer deux réalités portuanes : un centre historique rénové, cher et orienté vers la clientèle internationale, et un tissu résidentiel périphérique aux prix sans commune mesure. Ce que l'on achète à Porto dépend entièrement de ce choix.

Le même raisonnement vaut pour Lisbonne, à une échelle différente : la capitale a connu la même transformation quelques années plus tôt, et son marché périphérique offre aujourd'hui des écarts comparables entre le centre et la rive sud.

• L'écart de loyer entre les deux villes est documenté et considérable.
• La médiane portuane porte sur l'aire métropolitaine : le centre-ville est au-dessus.
• L'offre scolaire internationale est le point à vérifier en premier pour une famille.
• L'isolation d'un logement ancien est un critère financier, pas un détail de confort.
• La présence de plus de plus de 183 jours⁴ emporte la résidence fiscale portugaise, quelle que soit la ville.

Sur le plan fiscal, rien ne distingue les deux villes : le régime d'attractivité en vigueur applique un taux spécial de 20 %⁵ aux revenus d'activité éligibles pendant 10 ans⁶, partout dans le pays, sous réserve de à partir de 5 ans⁷ de non-résidence préalable. Le choix entre Lisbonne et Porto est donc un choix de vie et de budget, non un arbitrage fiscal.