Schweiz: Lex Koller beschränkt weiterhin den Kauf durch Ausländer

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland macht den Kauf einer Immobilie durch eine Person mit Wohnsitz außerhalb der Schweiz bewilligungspflichtig.

Ein Staatsangehöriger der Europäischen Union mit einer Aufenthaltsbewilligung, der tatsächlich in der Schweiz wohnt, ist für seinen Hauptwohnsitz dagegen davon befreit.

Die Regel ist im Grundsatz also klar: Wer sich niederlässt, erhält Zugang zum Markt; wer aus der Ferne investiert, nicht. Das ist das Gegenteil der Logik der anderswo praktizierten Regelungen zum Aufenthalt durch Investition.

Zweitwohnungen in Tourismusgebieten unterliegen zudem kantonalen Kontingenten und zusätzlichen Beschränkungen, mit geregelten Nutzungs- und Weiterverkaufsbedingungen.

Wir veröffentlichen weder die kantonalen Kontingente noch die zulässigen Höchstflächen noch die Nutzungsbedingungen für mit Bewilligung erworbene Zweitwohnungen: Sie beruhen auf kantonalen Regeln, die wir nicht anhand aktueller offizieller Quellen überprüfen konnten.

Die Schweiz ist ein enges Gebiet, das zu einem großen Teil gebirgig und nicht bebaubar ist. Der Druck auf den Boden ist strukturell, und das Gesetz ist alt.

Es fügt sich zudem in eine vorherrschende Mietkultur ein: Die Wohneigentumsquote der Schweiz ist eine der niedrigsten in Westeuropa, und Mieten ist dort dauerhaft tragfähig.

Die Mieten sind über einen an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelten Mechanismus geregelt, und der Mieterschutz ist stark. Ein Mieter in einem laufenden Mietverhältnis genießt eine Stabilität, die nur wenige europäische Märkte bieten.

Ein Expatriate, der sich in der Schweiz niederlässt, mietet daher in den allermeisten Fällen, und diese Situation ist keineswegs vorübergehend.

Die Schwierigkeit liegt nicht im Preis, sondern im Zugang: Die Leerstandsquote ist in den gefragtesten Kantonen sehr niedrig, und das standardisierte Bewerbungsdossier benachteiligt Neuankömmlinge ohne Schweizer Vorgeschichte.

Diese Architektur hat eine Folge, die Umzugswillige oft unterschätzen: Die Wohnungssuche muss dem Antrag auf Aufenthaltsbewilligung vorausgehen, nicht folgen. Ohne Adresse kommt das kantonale Verfahren nicht voran; ohne Bewilligung ist das Mietdossier unvollständig.

In der Praxis verschafft man sich daher zunächst eine Mietzusage oder eine vorübergehende Unterkunft und stellt dann den Antrag bei den kantonalen Behörden. Schweizer Immobilienagenturen kennen diese Abfolge und können dabei begleiten, doch sie muss vorausgeplant werden.

Wer seine eigene Wohnung besitzt, wird auf einen Eigenmietwert besteuert, ein fiktives Einkommen, das der Miete entspricht, die er bei einer Vermietung erzielen würde.

Dieser in der Schweiz regelmäßig diskutierte Mechanismus verändert die Rentabilitätsrechnung eines Kaufs gegenüber der Miete spürbar, und er hat in den meisten europäischen Systemen keine Entsprechung.

Die Steuer wird zudem auf drei Ebenen erhoben – Bund, Kanton, Gemeinde –, und die Belastung hängt mehr von der Adresse als vom Land ab.

Die steuerliche Zugehörigkeit tritt schließlich schnell ein: Das Bundesgesetz setzt 30 Tage¹ Aufenthalt mit Erwerbstätigkeit oder 90 Tage² ohne Erwerbstätigkeit an.

Im Gegenzug sind Erbschaften zwischen Ehegatten und in der Regel in absteigender Linie befreit, zum Satz von 0 %³, da die Steuer kantonal ist.

1. Für einen Staatsangehörigen der Europäischen Union setzt der Kauf einen tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz voraus.
2. Zweitwohnungen in Tourismusgebieten sind kontingentiert und reglementiert.
3. Mieten ist dauerhaft tragfähig und die Norm, auch für ansässige Einwohner.
4. Der steuerpflichtige Eigenmietwert verändert die Rentabilitätsrechnung eines Kaufs.
5. Die steuerliche Zugehörigkeit tritt mit Erwerbstätigkeit bereits ab 30 Tage¹ ein.

Die Besteuerung nach dem Aufwand, die Ausländern ohne Erwerbstätigkeit in der Schweiz offensteht, setzt schließlich eine Bundesuntergrenze von etwa 435.000 CHF⁴ pro Jahr, oft höhere kantonale Mindestbeträge und eine vorab mit der kantonalen Behörde ausgehandelte Vereinbarung voraus. Mehrere Kantone haben sie per Volksabstimmung abgeschafft: Ihre Verfügbarkeit ist vor jeder Immobilienentscheidung zu prüfen.