Suiza: la Lex Koller sigue limitando la compra por extranjeros

La ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero somete a autorización la compra de un inmueble por una persona domiciliada fuera de Suiza.

En cambio, un nacional de la Unión Europea titular de una autorización de residencia y que resida efectivamente en Suiza está exento de ella para su residencia principal.

La regla es, por tanto, clara en su principio: instalarse abre el mercado; invertir a distancia, no. Es lo contrario de la lógica de los regímenes de residencia por inversión aplicados en otros lugares.

Además, las segundas residencias en zonas turísticas están sujetas a contingentes cantonales y a restricciones adicionales, con condiciones de uso y de reventa reguladas.

No publicamos los contingentes cantonales, ni las superficies máximas autorizadas, ni las condiciones de uso de las segundas residencias adquiridas con autorización: dependen de normas cantonales que no hemos podido verificar en fuentes oficiales actualizadas.

Suiza es un territorio exiguo, en gran parte montañoso y no edificable. La presión sobre el suelo es estructural, y la ley es antigua.

Se inscribe además en una cultura en la que predomina el alquiler: la tasa de propietarios suiza es una de las más bajas de Europa occidental, y el alquiler es viable a largo plazo.

Los alquileres están regulados por un mecanismo vinculado al tipo hipotecario de referencia, y la protección del inquilino es fuerte. Un inquilino instalado disfruta de una estabilidad que pocos mercados europeos ofrecen.

Un expatriado que se instala en Suiza alquila, por tanto, en la gran mayoría de los casos, y esta situación no tiene nada de transitoria.

La dificultad no es el precio sino el acceso: la tasa de viviendas vacías es muy baja en los cantones más demandados, y el expediente de solicitud estandarizado perjudica a un recién llegado sin historial en Suiza.

Esta arquitectura tiene un corolario que los candidatos a instalarse calibran mal: la búsqueda de vivienda debe preceder a la solicitud de autorización de residencia, y no seguirla. Sin dirección, el expediente cantonal no avanza; sin autorización, el expediente de alquiler está incompleto.

La práctica consiste, por tanto, en obtener primero una promesa de arrendamiento o una vivienda temporal, y después presentar la solicitud ante las autoridades cantonales. Las agencias inmobiliarias suizas conocen esta secuencia y saben acompañarla, pero exige anticiparla.

El propietario de su residencia tributa por un valor locativo, una renta teórica correspondiente al alquiler que percibiría si alquilara su inmueble.

Este mecanismo, objeto de debate recurrente en Suiza, modifica sensiblemente el cálculo de rentabilidad de una compra frente a un alquiler, y no tiene equivalente en la mayoría de los sistemas europeos.

Además, el impuesto se recauda en tres niveles — Confederación, cantón, municipio — y la carga depende más de la dirección que del país.

Por último, la sujeción fiscal llega pronto: la ley federal establece 30 días¹ de estancia con actividad lucrativa, o 90 días² sin actividad.

En contrapartida, las sucesiones entre cónyuges y, por regla general, en línea descendente están exentas, al tipo del 0 %³, ya que el impuesto es cantonal.

1. Para un nacional de la Unión Europea, la compra exige una residencia efectiva en Suiza.
2. Las segundas residencias en zonas turísticas están sujetas a contingentes y reguladas.
3. El alquiler es viable a largo plazo y constituye la norma, también para los residentes instalados.
4. El valor locativo imponible modifica el cálculo de rentabilidad de una compra.
5. La sujeción fiscal se produce desde 30 días¹ con actividad lucrativa.

Por último, la tributación según el gasto, abierta a los extranjeros sin actividad lucrativa en Suiza, exige un mínimo federal de aproximadamente 435.000 CHF⁴ anuales, mínimos cantonales a menudo superiores y un acuerdo previo negociado con la autoridad cantonal. Varios cantones la han abolido en votación popular: su disponibilidad debe verificarse antes de cualquier decisión inmobiliaria.