Suisse : la Lex Koller limite toujours l'achat par les étrangers

La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger soumet à autorisation l'achat d'un bien par une personne domiciliée hors de Suisse.

Un ressortissant de l'Union européenne titulaire d'une autorisation de séjour et résidant effectivement en Suisse en est en revanche dispensé pour sa résidence principale.

La règle est donc claire dans son principe : s'installer ouvre le marché, investir à distance ne l'ouvre pas. C'est l'inverse de la logique des dispositifs de résidence par investissement pratiqués ailleurs.

Les résidences secondaires en zone touristique font par ailleurs l'objet de contingents cantonaux et de restrictions supplémentaires, avec des conditions d'usage et de revente encadrées.

Nous ne publions ni les contingents cantonaux, ni les surfaces maximales autorisées, ni les conditions d'usage des résidences secondaires acquises sous autorisation : elles relèvent de règles cantonales que nous n'avons pas pu vérifier dans des sources officielles à jour.

La Suisse est un territoire exigu, dont une large part est montagneuse et inconstructible. La pression foncière y est structurelle, et la loi est ancienne.

Elle s'inscrit par ailleurs dans une culture locative dominante : le taux de propriétaires suisse est l'un des plus bas d'Europe occidentale, et la location y est durablement viable.

Les loyers sont encadrés par un mécanisme lié au taux hypothécaire de référence, et la protection du locataire est forte. Un locataire en place bénéficie d'une stabilité que peu de marchés européens offrent.

Un expatrié qui s'installe en Suisse loue donc, dans la grande majorité des cas, et cette situation n'a rien de transitoire.

La difficulté n'est pas le prix mais l'accès : le taux de logements vacants est très bas dans les cantons les plus demandés, et le dossier de candidature standardisé désavantage un arrivant sans historique suisse.

Cette architecture a un corollaire que les candidats à l'installation mesurent mal : la recherche d'un logement doit précéder la demande d'autorisation de séjour, et non la suivre. Sans adresse, le dossier cantonal n'avance pas ; sans autorisation, le dossier locatif est incomplet.

La pratique consiste donc à obtenir d'abord une promesse de bail ou un logement temporaire, puis à déposer la demande auprès des autorités cantonales. Les agences immobilières suisses connaissent cette séquence et savent l'accompagner, mais elle suppose de l'anticiper.

Le propriétaire de sa résidence est imposé sur une valeur locative, revenu théorique correspondant au loyer qu'il percevrait en louant son bien.

Ce mécanisme, régulièrement débattu en Suisse, modifie sensiblement le calcul de rentabilité d'un achat par rapport à une location, et il n'a pas d'équivalent dans la plupart des systèmes européens.

L'impôt se lève par ailleurs à trois niveaux — Confédération, canton, commune — et la charge dépend davantage de l'adresse que du pays.

Le rattachement fiscal intervient enfin vite : la loi fédérale retient 30 jours¹ de séjour avec activité lucrative, ou 90 jours² sans activité.

En contrepartie, les successions entre époux et, en règle générale, en ligne descendante sont exonérées, au taux de 0 %³, l'impôt étant cantonal.

1. L'achat suppose une résidence effective en Suisse pour un ressortissant de l'Union européenne.
2. Les résidences secondaires en zone touristique sont contingentées et encadrées.
3. La location est durablement viable et constitue la norme, y compris pour les résidents installés.
4. La valeur locative imposable modifie le calcul de rentabilité d'un achat.
5. Le rattachement fiscal intervient dès 30 jours¹ avec activité lucrative.

L'imposition d'après la dépense, ouverte aux étrangers sans activité lucrative en Suisse, suppose enfin un plancher fédéral de environ 435 000 CHF⁴ par an, des minima cantonaux souvent supérieurs, et un accord préalable négocié avec l'autorité cantonale. Plusieurs cantons l'ont aboli par votation : sa disponibilité se vérifie avant toute décision immobilière.