Thailand: Eigentumswohnungen, das einzige Eigentum für Ausländer

Das thailändische Recht behält das Eigentum an Land den eigenen Staatsangehörigen vor. Ein Ausländer kann daher kein Grundstück erwerben, unabhängig von seinem Aufenthaltstitel oder der Dauer seiner Anwesenheit.

Er kann dagegen eine Eigentumswohnung zu vollem Eigentum erwerben, im Rahmen einer für jedes Gebäude festgelegten Quote: Der von Ausländern gehaltene Anteil darf einen bestimmten Bruchteil der Gesamtfläche der Einheiten nicht überschreiten.

Diese Regel erklärt, warum sich der Markt für Ausländer auf die Wohntürme von Bangkok, Phuket und Pattaya konzentriert: Es ist das einzige ihnen offenstehende Segment.

Ein Haus mit Grundstück ist daher nur über einen langfristigen Pachtvertrag zu erhalten, dessen Restlaufzeit den Wert bestimmt, oder über einen thailändischen Ehepartner – was bei Trennung oder Erbfall weitere Fragen aufwirft.

Die für den Erwerb verwendeten Mittel müssen zudem aus dem Ausland stammen und bei der Ankunft in Baht umgetauscht werden; bei der Eintragung der Eigentumsübertragung ist ein Bankbeleg vorzulegen.

Diese Regel ist keine thailändische Besonderheit: Sie findet sich in ähnlicher Form auf den Philippinen und in Indonesien. Sie spiegelt ein Verständnis von Grund und Boden als nationalem Erbe und nicht als handelbarem Vermögenswert wider, dem die meisten europäischen Käufer mit unpassenden Reflexen begegnen.

Zwei Konstruktionen sind im Umlauf. Bei der ersten erwirbt eine thailändische Gesellschaft das Grundstück, an der der Ausländer eine Minderheitsbeteiligung hält, mit lokalen Strohmann-Gesellschaftern.

Bei der zweiten wird die Immobilie auf den Namen eines thailändischen Ehepartners oder Dritten erworben, während der Ausländer die Finanzierung übernimmt.

Beide sind rechtswidrig. Das thailändische Recht ahndet den Einsatz von Strohmännern, und der Ausländer verliert dann die Immobilie ohne wirksames Rechtsmittel, selbst wenn er sie vollständig finanziert hat.

Das ist das schwerwiegendste Risiko thailändischer Immobilienvorhaben, und es wird von Vermittlern systematisch heruntergespielt, die diese Konstruktionen als etablierte Praxis statt als Rechtsverstoß darstellen.

Eine Immobilieninvestition in Thailand wird daher ausschließlich über Wohnungseigentum zu vollem Eigentum strukturiert oder über einen ordnungsgemäßen Pachtvertrag, dessen Laufzeit und Verlängerungsbedingungen mit einem vom Verkäufer unabhängigen Berater geprüft werden.

Der erste Punkt ist die Ausländerquote der Wohnanlage. Eine Anlage, deren Quote erreicht ist, kann nicht mehr an Ausländer verkaufen, was den Kreis der Käufer beim Wiederverkauf einschränkt.

Der zweite ist die Qualität der Verwaltung und die Höhe der Nebenkosten. Der Bestand für Ausländer umfasst ältere Anlagen, deren Instandhaltung vernachlässigt wurde und deren Nebenkosten gestiegen sind.

Der dritte ist der Eigentumstitel selbst: Er muss das ausländische Eigentum ausweisen und beim zuständigen Grundbuchamt eingetragen sein, zusammen mit dem Nachweis des Devisentransfers.

Wir veröffentlichen weder den Prozentsatz der Ausländerquote noch die thailändischen Grunderwerbsabgaben noch die Besteuerung von Mieteinkünften: Sie sind in den von uns überprüfbaren offiziellen Quellen nicht enthalten.

Die Ferienvermietung ist schließlich reguliert, und wer sie ohne Genehmigung betreibt, riskiert Sanktionen. Eine auf dieser Grundlage dargestellte Rendite ist anhand der lokalen Vorschriften zu überprüfen.

Die steuerliche Ansässigkeit in Thailand wird ab 180 Tage¹ jährlicher Anwesenheit begründet, eine niedrigere Schwelle als in den meisten Staaten.

Der Tarif reicht von 0 %² bis 35 %³, und Dividenden aus thailändischen Quellen unterliegen einer Quellensteuer von 10 %⁴.

Ein nicht ansässiger Eigentümer bleibt zudem in Frankreich mit seinen thailändischen Mieteinkünften steuerpflichtig, wobei das Doppelbesteuerungsabkommen festlegt, wie die Doppelbesteuerung vermieden wird.

Das fehlende Grundeigentum ist daher paradoxerweise der prägendste Punkt eines thailändischen Vorhabens: Es begrenzt, was man erwerben kann, und damit, was man vererben kann.