Thaïlande : les condos, seule propriété ouverte aux étrangers

Le droit thaïlandais réserve la propriété de la terre aux nationaux. Un étranger ne peut donc pas acquérir de terrain, quel que soit son titre de séjour ou la durée de sa présence.

Il peut en revanche acquérir un appartement en copropriété en pleine propriété, dans la limite d'un quota fixé pour chaque immeuble : la part détenue par des étrangers ne peut dépasser une fraction de la surface totale des lots.

Cette règle explique l'orientation du marché destiné aux étrangers vers les tours résidentielles de Bangkok, de Phuket et de Pattaya : c'est le seul segment qui leur soit ouvert.

Une maison avec terrain ne s'obtient donc que par un bail de longue durée, dont la durée résiduelle détermine la valeur, ou par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais — ce qui soulève d'autres questions en cas de séparation ou de succession.

Les fonds servant à l'acquisition doivent par ailleurs provenir de l'étranger et être convertis en baht à l'arrivée, avec un justificatif bancaire exigé au moment de l'enregistrement du transfert de propriété.

Cette règle n'est pas propre à la Thaïlande : elle se retrouve, sous des formes voisines, aux Philippines et en Indonésie. Elle traduit une conception du foncier comme patrimoine national, et non comme actif négociable, que la plupart des acquéreurs européens abordent avec des réflexes inadaptés.

Deux montages circulent. Le premier consiste à faire acquérir le terrain par une société thaïlandaise dont l'étranger détiendrait une minorité, avec des actionnaires locaux de complaisance.

Le second consiste à faire acquérir le bien au nom d'un conjoint ou d'un tiers thaïlandais, l'étranger en assurant le financement.

L'un et l'autre sont illicites. La loi thaïlandaise sanctionne le recours à des prête-noms, et l'étranger perd alors le bien sans recours utile, y compris lorsqu'il en a financé l'intégralité.

C'est le risque le plus grave des projets immobiliers thaïlandais, et il est systématiquement minimisé par les intermédiaires, qui présentent ces montages comme une pratique établie plutôt que comme une infraction.

Un investissement immobilier thaïlandais se structure donc exclusivement par la copropriété en pleine propriété, ou par un bail régulier dont la durée et les conditions de renouvellement sont examinées avec un conseil indépendant du vendeur.

Le premier point est le quota étranger de la copropriété. Une copropriété dont le quota est atteint ne peut plus vendre à un étranger, ce qui restreint le vivier d'acquéreurs à la revente.

Le deuxième est la qualité de la gestion et le montant des charges. Le parc destiné aux étrangers comporte des programmes anciens dont l'entretien a été négligé et dont les charges ont dérivé.

Le troisième est le titre lui-même : il doit porter mention de la propriété étrangère et être enregistré au bureau des terres compétent, avec le justificatif de transfert de devises.

Nous ne publions ni le pourcentage du quota étranger, ni les droits de mutation thaïlandais, ni la fiscalité des revenus locatifs : ils ne figurent pas dans les sources officielles que nous avons pu vérifier.

La location saisonnière est enfin réglementée, et l'exploiter sans autorisation expose à des sanctions. Un rendement présenté sur cette base doit être vérifié au regard de la réglementation locale.

La résidence fiscale thaïlandaise s'acquiert au-delà de 180 jours¹ de présence annuelle, seuil inférieur à celui de la plupart des États.

Le barème s'étend de 0 %² à 35 %³, et les dividendes de source thaïlandaise supportent une retenue de 10 %⁴.

Un propriétaire non résident reste par ailleurs imposable en France sur ses revenus locatifs thaïlandais, la convention déterminant les modalités d'élimination de la double imposition.

L'absence de propriété foncière est donc, paradoxalement, le point le plus structurant d'un projet thaïlandais : elle borne ce que l'on peut acquérir, et donc ce que l'on peut transmettre.