Tailandia: los condominios, única propiedad abierta a los extranjeros

El derecho tailandés reserva la propiedad de la tierra a los nacionales. Un extranjero no puede, por tanto, adquirir terrenos, sea cual sea su permiso de residencia o la duración de su presencia.

En cambio, puede adquirir en pleno dominio un piso en régimen de propiedad horizontal, dentro del límite de una cuota fijada para cada edificio: la parte en manos de extranjeros no puede superar una fracción de la superficie total de las unidades.

Esta norma explica la orientación del mercado destinado a los extranjeros hacia las torres residenciales de Bangkok, Phuket y Pattaya: es el único segmento abierto a ellos.

Una casa con terreno solo puede obtenerse, por tanto, mediante un arrendamiento de larga duración, cuya duración restante determina su valor, o a través de un cónyuge tailandés, lo que plantea otras cuestiones en caso de separación o de sucesión.

Además, los fondos destinados a la adquisición deben proceder del extranjero y convertirse en bahts a su llegada, y se exige un justificante bancario en el momento de inscribir la transmisión de la propiedad.

Esta norma no es exclusiva de Tailandia: se encuentra, en formas similares, en Filipinas e Indonesia. Refleja una concepción del suelo como patrimonio nacional, y no como activo negociable, que la mayoría de los compradores europeos abordan con reflejos inadecuados.

Circulan dos fórmulas. La primera consiste en que el terreno lo adquiera una sociedad tailandesa en la que el extranjero tendría una participación minoritaria, con accionistas locales de conveniencia.

La segunda consiste en adquirir el inmueble a nombre de un cónyuge o de un tercero tailandés, mientras el extranjero aporta la financiación.

Ambas son ilícitas. La ley tailandesa sanciona el recurso a testaferros, y el extranjero pierde entonces el inmueble sin recurso eficaz, incluso cuando lo ha financiado en su totalidad.

Es el riesgo más grave de los proyectos inmobiliarios en Tailandia, y los intermediarios lo minimizan sistemáticamente, presentando estas fórmulas como una práctica establecida y no como una infracción.

Una inversión inmobiliaria en Tailandia se estructura, por tanto, exclusivamente mediante la propiedad horizontal en pleno dominio o mediante un arrendamiento regular cuya duración y condiciones de renovación se examinen con un asesor independiente del vendedor.

El primer punto es la cuota extranjera del condominio. Un condominio que ha alcanzado su cuota ya no puede vender a un extranjero, lo que restringe la reserva de compradores en la reventa.

El segundo es la calidad de la gestión y el importe de los gastos de comunidad. El parque destinado a los extranjeros incluye promociones antiguas cuyo mantenimiento se ha descuidado y cuyos gastos se han disparado.

El tercero es el propio título: debe hacer constar la propiedad extranjera y estar inscrito en la oficina de tierras competente, con el justificante de transferencia de divisas.

No publicamos el porcentaje de la cuota extranjera, ni los impuestos de transmisión tailandeses, ni la tributación de las rentas de alquiler: no figuran en las fuentes oficiales que hemos podido verificar.

Por último, el alquiler de temporada está regulado, y explotarlo sin autorización expone a sanciones. Una rentabilidad presentada sobre esa base debe comprobarse a la luz de la normativa local.

La residencia fiscal tailandesa se adquiere a partir de 180 días¹ de presencia anual, un umbral inferior al de la mayoría de los Estados.

La escala va del 0 %² al 35 %³, y los dividendos de fuente tailandesa soportan una retención del 10 %⁴.

Un propietario no residente sigue tributando, además, en Francia por sus rentas de alquiler tailandesas, y el convenio fiscal determina cómo se elimina la doble imposición.

La imposibilidad de ser propietario del suelo es, por tanto, paradójicamente, el punto más estructurante de un proyecto en Tailandia: limita lo que se puede adquirir y, por tanto, lo que se puede transmitir.