Türkei: Die schwache Lira lockt Käufer mit Devisen

Der türkische Immobilienmarkt handelt in Lira, einer Währung, die stark abgewertet hat und deren Inflation hoch ist. Für einen Käufer mit harten Devisen ist die unmittelbare Kaufkraft daher groß.

Dieser Vorteil ist beim Einstieg real. Beim Ausstieg kehrt er sich um: Der in Lira erzielte Verkaufserlös muss zurückgetauscht werden, und der zwischenzeitliche Währungsverfall schmälert die reale Rendite.

In Landeswährung erzielte Mieten unterliegen demselben Wertverlust, was eine hohe nominale Mietrendite wenig aussagekräftig macht, sobald man sie in die Währung des Investors umrechnet.

Eine türkische Immobilieninvestition ist für einen Ausländer daher ebenso eine Wette auf den Wechselkurs wie auf das Objekt – und die beiden Wetten gleichen sich nicht unbedingt aus.

Wir veröffentlichen weder einen türkischen Immobilienpreisindex noch Wechselkursreihen noch Mietrenditen: Wir haben keine aktuelle offizielle Quelle gefunden, mit der sie sich belegen ließen.

Eine teilweise Absicherung gibt es und wird praktiziert: den Mietvertrag an eine harte Währung koppeln oder ihn direkt in Devisen abschließen, wenn die Vorschriften dies erlauben. Diese Möglichkeit wurde jedoch von den türkischen Behörden mehrfach eingeschränkt und ist zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu prüfen.

Die Türkei verleiht ihre Staatsangehörigkeit Ausländern, die eine Immobilie im Wert von mindestens ab 400.000 $¹ erwerben und sie 3 Jahre² lang halten.

Die Schwelle lautet auf Dollar, der Markt auf Lira. Der angesetzte Wert hängt daher vom angewandten Wechselkurs und vom Zeitpunkt der Bewertung ab.

Die Behörde verlangt zudem ein zugelassenes Bewertungsgutachten, und es ist der darin ermittelte Wert – nicht der gezahlte Preis –, der an der Schwelle gemessen wird. Abweichungen zwischen beiden sind häufig und können ein bereits finanziertes Verfahren scheitern lassen.

Ein alternativer Weg besteht über eine Investition in Anlagekapital ab 500.000 $³, die das Immobilienmarktrisiko vermeidet, aber ein reales wirtschaftliches Vorhaben voraussetzt.

Der Veräußerungssperrvermerk von 3 Jahre² bindet schließlich den Vermögenswert, auf einem Wiederverkaufsmarkt, der weitgehend aus anderen Bewerbern für dasselbe Programm besteht.

Der türkische Reisepass öffnet etwa 118⁴ Ziele ohne Visum. Für einen französischen Staatsangehörigen ist der Mobilitätsgewinn daher null.

Steuerlich verlagert die Staatsbürgerschaft die Ansässigkeit nicht. Der türkische Tarif reicht von 15 %⁵ bis 40 %⁶ beim Spitzensatz, und die Körperschaftsteuer beträgt 25 %⁷.

Die Erbschaftsteuer ist je nach Art der Übertragung von 1 %⁸ bis 30 %⁹ gestaffelt. Die Türkei ist daher keine Niedrigsteuer-Jurisdiktion.

Der einzige spezifische Grund für einen Franzosen liegt im Zugang zu den Vereinigten Staaten, den die türkische Staatsangehörigkeit über das Visum für Handelsinvestoren eröffnet, da Frankreich sich nicht in derselben vertraglichen Lage befindet.

Die Türkei weist schließlich eine hohe und anhaltende Inflation auf, die die Lebenshaltungskosten ebenso beeinflusst wie den Wert von Vermögenswerten in Landeswährung. Ein in harten Devisen aufgestelltes Budget bleibt dort komfortabel, ein vor Ort aufgebautes Vermögen ist jedoch exponiert.

1. Das amtliche Gutachten vor jeder Verpflichtung erstellen lassen: Es ist dieses, das an der Schwelle gemessen wird.
2. Die Förderfähigkeit des Standorts prüfen, da es in bestimmten überlasteten Vierteln Beschränkungen gibt.
3. Die Ausstiegskosten beziffern: Rücktausch in Devisen nach einer Veräußerungssperrfrist.
4. Den Sekundärmarkt des angestrebten Projekts prüfen, der weitgehend aus Bewerbern für dasselbe Programm besteht.
5. Die Frage der eigenen steuerlichen Ansässigkeit, die die Staatsbürgerschaft nicht verlagert, gesondert behandeln.

Die Schwelle wurde zudem bereits einmal deutlich angehoben, und der Druck auf den Immobilienmarkt der großen türkischen Städte nährt eine wiederkehrende öffentliche Debatte über die Präsenz ausländischer Käufer. Ein Vorhaben muss die Möglichkeit einer erneuten Anhebung einkalkulieren, die bestehende Inhaber nicht beträfe, aber den Käuferkreis beim Wiederverkauf verändern würde.