Turquie : la livre faible attire les acheteurs en devises

Le marché immobilier turc se négocie en livres, une monnaie qui s'est fortement dépréciée et dont l'inflation est élevée. Pour un acheteur disposant de devises fortes, le pouvoir d'achat immédiat est donc important.

Cet avantage est réel à l'entrée. Il se retourne à la sortie : le produit d'une revente perçu en livres doit être reconverti, et l'érosion monétaire intervenue entre-temps s'impute sur le rendement réel.

Les loyers perçus en monnaie locale subissent la même érosion, ce qui rend un rendement locatif nominal élevé peu significatif une fois rapporté à la devise de l'investisseur.

Un investissement immobilier turc est donc, pour un étranger, un pari sur le change autant que sur la pierre — et les deux paris ne se compensent pas nécessairement.

Nous ne publions ni indice de prix immobiliers turcs, ni séries de change, ni rendements locatifs : nous n'avons pas trouvé de source officielle à jour permettant de les documenter.

Une parade partielle existe et se pratique : indexer le bail sur une devise forte, ou le libeller directement en devises lorsque la réglementation le permet. Cette possibilité a toutefois été encadrée à plusieurs reprises par les autorités turques, et elle doit être vérifiée à la date du contrat.

La Turquie accorde sa nationalité à l'étranger qui acquiert un bien immobilier d'une valeur minimale de à partir de 400 000 $US¹ et le conserve pendant 3 ans².

Le seuil est libellé en dollars, le marché en livres. La valeur retenue dépend donc du taux de change appliqué et de la date de l'évaluation.

L'administration exige par ailleurs un rapport d'expertise agréé, et c'est la valeur qu'il retient — non le prix payé — qui est opposée au seuil. Un écart entre les deux est fréquent et peut faire échouer un dossier déjà financé.

Une voie alternative existe par l'investissement en capital fixe, à partir de 500 000 $US³, qui évite l'exposition au marché immobilier mais suppose un projet économique réel.

La mention d'inaliénabilité de 3 ans² immobilise enfin l'actif, dans un marché de revente largement composé d'autres candidats au même dispositif.

Le passeport turc ouvre environ 118⁴ destinations sans visa. Pour un ressortissant français, l'apport en mobilité est donc nul.

Sur le plan fiscal, la nationalité ne déplace pas la résidence. Le barème turc s'étend de 15 %⁵ à 40 %⁶ à son taux marginal supérieur, et l'impôt sur les sociétés s'établit à 25 %⁷.

Les droits de succession s'échelonnent de 1 %⁸ à 30 %⁹ selon la nature de la transmission. La Turquie n'est donc pas une juridiction à fiscalité faible.

Le seul motif spécifique pour un Français tient à l'accès qu'ouvre la nationalité turque vers les États-Unis par le visa destiné aux investisseurs commerçants, la France n'étant pas dans la même situation conventionnelle.

La Turquie applique enfin une inflation élevée et durable, ce qui affecte le coût de la vie autant que la valeur des actifs libellés en monnaie locale. Un budget établi en devises fortes y reste confortable, mais un patrimoine constitué sur place y est exposé.

1. Faire établir l'expertise officielle avant de s'engager : c'est elle qui est opposée au seuil.
2. Vérifier l'éligibilité de la localisation, des restrictions existant dans certains quartiers saturés.
3. Chiffrer le coût de sortie : reconversion en devises après une période d'inaliénabilité.
4. Examiner le marché secondaire du programme visé, largement composé de candidats au même dispositif.
5. Traiter séparément la question de sa propre résidence fiscale, que la nationalité ne déplace pas.

Le seuil a par ailleurs déjà été relevé une fois de manière significative, et la pression sur le marché immobilier des grandes villes turques nourrit un débat public récurrent sur la présence d'acquéreurs étrangers. Un projet doit intégrer la possibilité d'un nouveau relèvement, qui ne toucherait pas les titulaires en place mais modifierait le vivier d'acquéreurs à la revente.