Turquía: la debilidad de la lira atrae a los compradores en divisas

El mercado inmobiliario turco se negocia en liras, una moneda que se ha depreciado fuertemente y cuya inflación es elevada. Para un comprador que dispone de divisas fuertes, el poder adquisitivo inmediato es, por tanto, importante.

Esta ventaja es real a la entrada. Se invierte a la salida: el producto de una reventa cobrado en liras debe volver a convertirse, y la erosión monetaria producida entretanto se imputa a la rentabilidad real.

Los alquileres cobrados en moneda local sufren la misma erosión, lo que hace que una rentabilidad nominal elevada del alquiler sea poco significativa una vez referida a la divisa del inversor.

Para un extranjero, una inversión inmobiliaria turca es, por tanto, una apuesta tanto sobre el tipo de cambio como sobre el ladrillo, y las dos apuestas no se compensan necesariamente.

No publicamos ni índice de precios inmobiliarios turcos, ni series de tipos de cambio, ni rentabilidades del alquiler: no hemos encontrado ninguna fuente oficial actualizada que permita documentarlos.

Existe y se practica una protección parcial: indexar el contrato de alquiler a una divisa fuerte, o denominarlo directamente en divisas cuando la normativa lo permite. Sin embargo, esta posibilidad ha sido regulada en varias ocasiones por las autoridades turcas, y debe comprobarse en la fecha del contrato.

Turquía concede su nacionalidad al extranjero que adquiere un inmueble con un valor mínimo de a partir de 400.000 US$¹ y lo conserva durante 3 años².

El umbral está denominado en dólares, y el mercado en liras. El valor considerado depende, por tanto, del tipo de cambio aplicado y de la fecha de la tasación.

La administración exige además un informe de tasación homologado, y es el valor que este fija, y no el precio pagado, el que se contrasta con el umbral. Es frecuente una diferencia entre ambos, y puede hacer fracasar un expediente ya financiado.

Existe una vía alternativa mediante la inversión en capital fijo, a partir de 500.000 US$³, que evita la exposición al mercado inmobiliario, pero exige un proyecto económico real.

Por último, la anotación de inalienabilidad de 3 años² inmoviliza el activo, en un mercado de reventa compuesto en gran parte por otros candidatos al mismo mecanismo.

El pasaporte turco abre aproximadamente 118⁴ destinos sin visado. Para un nacional francés, la aportación en movilidad es, por tanto, nula.

En el plano fiscal, la nacionalidad no traslada la residencia. La escala turca va del 15 %⁵ al 40 %⁶ en su tipo marginal máximo, y el impuesto sobre sociedades se sitúa en el 25 %⁷.

El impuesto sobre sucesiones va del 1 %⁸ al 30 %⁹ según la naturaleza de la transmisión. Turquía no es, por tanto, una jurisdicción de baja tributación.

El único motivo específico para un francés es el acceso que abre la nacionalidad turca a Estados Unidos mediante el visado destinado a los inversores comerciantes, ya que Francia no se encuentra en la misma situación convencional.

Por último, Turquía registra una inflación elevada y persistente, lo que afecta tanto al coste de la vida como al valor de los activos denominados en moneda local. Un presupuesto establecido en divisas fuertes sigue siendo holgado, pero un patrimonio constituido en el país queda expuesto.

1. Encargar la tasación oficial antes de comprometerse: es la que se contrasta con el umbral.
2. Comprobar que la ubicación es admisible, ya que existen restricciones en algunos barrios saturados.
3. Cuantificar el coste de salida: reconversión a divisas tras un periodo de inalienabilidad.
4. Examinar el mercado secundario de la promoción en cuestión, compuesto en gran parte por candidatos al mismo mecanismo.
5. Tratar por separado la cuestión de la propia residencia fiscal, que la nacionalidad no traslada.

Además, el umbral ya se ha elevado una vez de forma significativa, y la presión sobre el mercado inmobiliario de las grandes ciudades turcas alimenta un debate público recurrente sobre la presencia de compradores extranjeros. Un proyecto debe tener en cuenta la posibilidad de una nueva subida, que no afectaría a los titulares actuales pero modificaría el grupo de compradores en la reventa.