Türkei: Staatsbürgerschaft durch Immobilienerwerb bleibt bei 400.000 $

Die Türkei verleiht ihre Staatsangehörigkeit einem Ausländer, der eine Immobilie mit einem Mindestwert erwirbt, vorbehaltlich der Pflicht, sie während einer durch die Vorschriften festgelegten Dauer zu behalten.

Die Schwelle liegt bei ab 400.000 $¹. Die Immobilie muss 3 Jahre² lang gehalten werden; ein Veräußerungsverbot wird im Grundbuch eingetragen.

Ein alternativer Weg besteht über eine Anlageinvestition, deren Mindestbetrag 500.000 $³ beträgt.

Die Regelung ist die schnellste unter den Programmen, die zu einer Staatsangehörigkeit führen, und eine der wenigen, die einen wiedererlangbaren Vermögenswert betrifft – der karibische Beitrag ist dagegen endgültig verloren.

Die erste ist der Wechselkurs. Die Schwelle lautet auf Dollar, doch der türkische Immobilienmarkt handelt in türkischer Lira, deren Wert stark gefallen ist. Dieselbe Immobilie kann die Schwelle daher je nach zugrunde gelegtem Kurs und Bewertungsdatum überschreiten oder nicht.

Die zweite ist die amtliche Bewertung. Die türkische Verwaltung verlangt ein zugelassenes Sachverständigengutachten, und es ist der darin festgestellte Wert – nicht der gezahlte Preis –, der an der Schwelle gemessen wird. Abweichungen zwischen beiden sind häufig und können ein bereits finanziertes Dossier scheitern lassen.

Diese beiden Parameter erklären, warum eine scheinbar stabile Schwelle in der Praxis eine variable Anforderung ergibt. Ein Erwerber, der nur mit dem ausgewiesenen Betrag rechnet, riskiert beim Gutachten eine unangenehme Überraschung.

Ein dritter Punkt verdient Beachtung: der Wiederverkauf. Das Veräußerungsverbot von 3 Jahre² bindet den Vermögenswert, und der Wiederverkaufsmarkt in diesem Preissegment besteht weitgehend aus anderen Bewerbern für dieselbe Regelung.

Wir veröffentlichen weder die türkischen Antragsgebühren noch die Grunderwerbsabgaben oder die Bearbeitungszeiten: Sie finden sich nicht in den amtlichen Quellen, die wir überprüfen konnten.

Der türkische Reisepass ermöglicht etwa 118⁴ visumfreie Ziele. Für einen französischen Staatsangehörigen, dessen Reisepass deutlich mehr ermöglicht, ist der Mobilitätsgewinn daher gleich null.

Der eigentliche Nutzen des Programms liegt anderswo: im Zugang zu den Vereinigten Staaten über das Visum für Handelsinvestoren, da die Türkei zu den Staaten gehört, die mit den Vereinigten Staaten durch einen entsprechenden Vertrag verbunden sind.

Steuerlich ändert die Staatsangehörigkeit nichts. Die steuerliche Ansässigkeit in der Türkei folgt eigenen Kriterien, und der Einkommensteuertarif reicht von 15 %⁵ in der ersten Stufe bis 40 %⁶ beim Spitzensteuersatz.

Die Körperschaftsteuer beträgt 25 %⁷, und die Erbschaftsteuer reicht je nach Art der Übertragung von 1 %⁸ bis 30 %⁹.

Die Türkei ist daher kein Niedrigsteuerstandort, und ein Franzose, der dort die Staatsangehörigkeit erwürbe, ohne seinen Wohnsitz dorthin zu verlegen, bliebe in Frankreich vollumfänglich steuerpflichtig.

Die Schwelle wurde bereits einmal deutlich angehoben, und der Druck auf den Immobilienmarkt der türkischen Großstädte nährt eine wiederkehrende öffentliche Debatte über die Präsenz ausländischer Erwerber.

Die Behörden haben zudem den Immobilienerwerb durch Ausländer in bestimmten gesättigten Stadtvierteln eingeschränkt. Ein Vorhaben muss daher nicht nur die Schwelle prüfen, sondern auch die Zulässigkeit des angestrebten Standorts.

Die türkische Inflation und die Volatilität der Lira bilden schließlich das Grundrisiko. Eine türkische Immobilieninvestition ist ebenso eine Wette auf den Wechselkurs wie auf den Immobilienwert, und die in Landeswährung erzielte Mietrendite unterliegt derselben Erosion.

Für einen französischen Erwerber lautet die praktische Schlussfolgerung, dass dieses Programm als hochriskante Immobilieninvestition mit einem Reisepass von geringem Mehrwert zu beurteilen ist. Sinnvoll ist es nur für jemanden, der gezielt den amerikanischen Zugang anstrebt, den es eröffnet.