Turquie : la citoyenneté par immobilier maintenue à 400 000 $

La Turquie accorde sa nationalité à l'étranger qui acquiert un bien immobilier d'une valeur minimale, sous réserve de le conserver pendant une durée fixée par la réglementation.

Le seuil est fixé à à partir de 400 000 $US¹. Le bien doit être conservé pendant 3 ans², une mention d'inaliénabilité étant portée au registre foncier.

Une voie alternative existe par l'investissement en capital fixe, dont le montant minimal s'établit à 500 000 $US³.

Le dispositif est le plus rapide parmi les programmes ouvrant une nationalité et l'un des rares à porter sur un actif récupérable, la contribution caribéenne étant, elle, définitivement perdue.

La première est le change. Le seuil est libellé en dollars, mais le marché immobilier turc se négocie en livres turques, dont la valeur s'est fortement dépréciée. Un même bien peut donc franchir ou non le seuil selon le taux retenu et la date de l'évaluation.

La seconde est l'évaluation officielle. L'administration turque exige un rapport d'expertise agréé, et c'est la valeur qu'il retient — non le prix payé — qui est opposée au seuil. Un écart entre les deux est fréquent et peut faire échouer un dossier déjà financé.

Ces deux paramètres expliquent qu'un seuil stable en apparence produise, en pratique, une exigence variable. Un acquéreur qui raisonne sur le seul montant affiché s'expose à une mauvaise surprise au moment de l'expertise.

Un troisième point mérite attention : la revente. La mention d'inaliénabilité de 3 ans² immobilise l'actif, et le marché de la revente à ce niveau de prix est largement composé d'autres candidats au même dispositif.

Nous ne publions ni les frais de dossier turcs, ni les droits de mutation, ni les délais d'instruction : ils ne figurent pas dans les sources officielles que nous avons pu vérifier.

Le passeport turc ouvre environ 118⁴ destinations sans visa. Pour un ressortissant français, dont le passeport en ouvre nettement davantage, l'apport en mobilité est donc nul.

L'intérêt réel du programme tient ailleurs : à l'accès qu'il ouvre vers les États-Unis par le visa destiné aux investisseurs commerçants, la Turquie faisant partie des États liés aux États-Unis par un traité en ce sens.

Sur le plan fiscal, la nationalité ne change rien. La résidence fiscale turque obéit à ses propres critères, et le barème de l'impôt sur le revenu s'étend de 15 %⁵ sur sa première tranche à 40 %⁶ à son taux marginal supérieur.

L'impôt sur les sociétés s'établit à 25 %⁷, et les droits de succession s'échelonnent de 1 %⁸ à 30 %⁹ selon la nature de la transmission.

La Turquie n'est donc pas une juridiction à fiscalité faible, et un Français qui y acquerrait la nationalité sans y transférer sa résidence demeurerait intégralement imposable en France.

Le seuil a déjà été relevé une fois de manière significative, et la pression sur le marché immobilier des grandes villes turques nourrit un débat public récurrent sur la présence d'acquéreurs étrangers.

Les autorités ont par ailleurs restreint l'acquisition immobilière par des étrangers dans certains quartiers saturés. Un projet doit donc vérifier non seulement le seuil, mais aussi l'éligibilité de la localisation visée.

L'inflation turque et la volatilité de la livre constituent enfin le risque de fond. Un investissement immobilier turc est un pari sur le change autant que sur la pierre, et le rendement locatif perçu en monnaie locale subit la même érosion.

Pour un acquéreur français, la conclusion pratique est que ce programme se juge comme un investissement immobilier à risque élevé assorti d'un passeport de faible valeur ajoutée. Il n'a de sens que pour qui vise spécifiquement l'accès américain qu'il ouvre.