Turquía: la ciudadanía por inversión inmobiliaria se mantiene en 400.000 $

Turquía concede su nacionalidad al extranjero que adquiere un inmueble de un valor mínimo, siempre que lo conserve durante un periodo fijado por la normativa.

El umbral está fijado en a partir de 400.000 US$¹. El inmueble debe conservarse durante 3 años², y se inscribe una anotación de inalienabilidad en el registro de la propiedad.

Existe una vía alternativa mediante la inversión en capital fijo, cuyo importe mínimo se sitúa en 500.000 US$³.

El régimen es el más rápido de los programas que dan acceso a una nacionalidad y uno de los pocos que recaen sobre un activo recuperable, mientras que la contribución caribeña se pierde definitivamente.

La primera es el tipo de cambio. El umbral está expresado en dólares, pero el mercado inmobiliario turco opera en liras turcas, cuyo valor se ha depreciado fuertemente. Por tanto, un mismo inmueble puede superar o no el umbral según el tipo aplicado y la fecha de la tasación.

La segunda es la tasación oficial. La administración turca exige un informe de tasación homologado, y es el valor que este fija —no el precio pagado— el que se compara con el umbral. Es frecuente que haya una diferencia entre ambos, lo que puede hacer fracasar un expediente ya financiado.

Estos dos parámetros explican que un umbral aparentemente estable produzca, en la práctica, una exigencia variable. Un comprador que razona solo sobre el importe anunciado se expone a una mala sorpresa en el momento de la tasación.

Un tercer punto merece atención: la reventa. La anotación de inalienabilidad de 3 años² inmoviliza el activo, y el mercado de reventa en este nivel de precios está compuesto en gran parte por otros candidatos al mismo régimen.

No publicamos ni las tasas de tramitación turcas, ni los impuestos de transmisión, ni los plazos de tramitación: no figuran en las fuentes oficiales que hemos podido verificar.

El pasaporte turco da acceso a aproximadamente 118⁴ destinos sin visado. Para un ciudadano francés, cuyo pasaporte da acceso a bastantes más, la aportación en movilidad es, por tanto, nula.

El interés real del programa está en otra parte: en el acceso que abre hacia Estados Unidos mediante el visado para inversores comerciantes, ya que Turquía figura entre los Estados vinculados a Estados Unidos por un tratado a tal efecto.

En el plano fiscal, la nacionalidad no cambia nada. La residencia fiscal turca obedece a sus propios criterios, y la escala del impuesto sobre la renta va del 15 %⁵ en su primer tramo al 40 %⁶ en su tipo marginal máximo.

El impuesto sobre sociedades se sitúa en el 25 %⁷, y el impuesto de sucesiones va del 1 %⁸ al 30 %⁹ según la naturaleza de la transmisión.

Por tanto, Turquía no es una jurisdicción de baja tributación, y un francés que adquiriera allí la nacionalidad sin trasladar su residencia seguiría tributando íntegramente en Francia.

El umbral ya se elevó una vez de forma significativa, y la presión sobre el mercado inmobiliario de las grandes ciudades turcas alimenta un debate público recurrente sobre la presencia de compradores extranjeros.

Además, las autoridades han restringido la adquisición de inmuebles por extranjeros en determinados barrios saturados. Por tanto, un proyecto debe comprobar no solo el umbral, sino también si la ubicación elegida es admisible.

Por último, la inflación turca y la volatilidad de la lira constituyen el riesgo de fondo. Una inversión inmobiliaria en Turquía es una apuesta tanto sobre el tipo de cambio como sobre el ladrillo, y el rendimiento del alquiler percibido en moneda local sufre la misma erosión.

Para un comprador francés, la conclusión práctica es que este programa debe valorarse como una inversión inmobiliaria de alto riesgo acompañada de un pasaporte de escaso valor añadido. Solo tiene sentido para quien busca específicamente el acceso a Estados Unidos que abre.