Alemania: la antigüedad del contrato de alquiler influye en los alquileres de las grandes ciudades

El índice publicado el 30 de octubre de 2026 por el proveedor de software de gestión de alquileres immocloud y la universidad EBS se basa en datos anonimizados de más de 550 000 viviendas gestionadas. A diferencia de los anuncios, refleja los alquileres realmente pagados en doce grandes ciudades alemanas.

Múnich sigue siendo la ciudad más cara, con 18,21 €/m², frente a 7,29 €/m² en Duisburgo. Le sigue Stuttgart con 15,43 €/m² y Fráncfort del Meno con 14,29 €/m². Leipzig, Essen, Dortmund y Dresde se sitúan en una misma horquilla, de 8,37 a 8,73 €/m².

Las viviendas de 15 a 40 m² cuestan de media 17,50 € el metro cuadrado. A partir de aproximadamente 60 m², el precio ronda los 10,50 €/m². En Leipzig, el precio por metro cuadrado de las viviendas pequeñas es casi el doble que el de las viviendas medianas, frente a aproximadamente un tercio más en Hamburgo.

En los contratos vigentes desde hace al menos 20 ans, el alquiler base es de 8,29 €/m², frente a 16,20 €/m² en los contratos nuevos, es decir, aproximadamente la mitad. Cada año de antigüedad equivale, de media, a un alquiler inferior en torno a 1,7 % al de un contrato firmado un año antes. La diferencia es de 2,5 % en Berlín y de 1,2 % en Duisburgo.

Düsseldorf y Berlín presentan niveles próximos, 11,41 y 11,50 €/m². En Düsseldorf, los contratos nuevos son 62 % más caros que los vigentes desde hace al menos 12 ans. En Berlín, la diferencia alcanza 105 %.

El texto no detalla ni el método de ponderación ni la proporción de gastos incluida en los importes, salvo la mención de un alquiler base para los contratos de 20 ans o más. Tampoco dice nada de los inquilinos extranjeros ni de las condiciones propias de una primera instalación.

Para quien se instala, la enseñanza que se extrae de este estudio es que los contratos recientes se sitúan en un nivel claramente superior al de los contratos antiguos, y que la magnitud de la diferencia varía según la ciudad.