Allemagne : l'ancienneté du bail pèse sur les loyers des grandes villes

L'indice publié le 30 octobre 2026 par le fournisseur de logiciels de gestion locative immocloud et l'université EBS repose sur des données anonymisées portant sur plus de 550 000 logements gérés. Contrairement aux annonces, il reflète les loyers réellement payés dans douze grandes villes allemandes.

Munich reste la ville la plus chère, à 18,21 €/m², contre 7,29 €/m² à Duisburg. Stuttgart suit avec 15,43 €/m² et Francfort-sur-le-Main avec 14,29 €/m². Leipzig, Essen, Dortmund et Dresde se situent dans une même fourchette, de 8,37 à 8,73 €/m².

Les logements de 15 à 40 m² coûtent en moyenne 17,50 € le mètre carré. À partir d'environ 60 m², le prix tourne autour de 10,50 €/m². À Leipzig, le prix au mètre carré des petits logements est presque le double de celui des logements moyens, contre environ un tiers de plus à Hambourg.

Pour les baux en cours depuis au moins 20 ans, le loyer de base est de 8,29 €/m², contre 16,20 €/m² pour les nouveaux baux, soit environ la moitié. Chaque année d'ancienneté correspond en moyenne à un loyer inférieur d'environ 1,7 % à celui d'un bail signé un an plus tôt. L'écart est de 2,5 % à Berlin et de 1,2 % à Duisburg.

Düsseldorf et Berlin affichent des niveaux proches, 11,41 et 11,50 €/m². À Düsseldorf, les nouveaux baux sont 62 % plus élevés que ceux en cours depuis au moins 12 ans. À Berlin, l'écart atteint 105 %.

Le texte ne détaille ni la méthode de pondération, ni la part des charges dans les montants, hormis la mention d'un loyer de base pour les baux de 20 ans et plus. Il ne dit rien non plus des locataires étrangers ni des conditions propres à une première installation.

Pour une personne qui s'installe, l'enseignement tiré de cette étude est que les baux récents se situent à un niveau nettement supérieur à celui des baux anciens, l'ampleur de l'écart variant selon la ville.