España: el fin del Golden Visa inmobiliario, consumado

España concedía una autorización de residencia a los extranjeros que realizaban una inversión por encima de un umbral, y la vía más utilizada era la adquisición inmobiliaria.

Esta vía se ha suprimido, en un contexto de fuerte tensión en la vivienda de las grandes ciudades y de las zonas costeras, donde se señalaba a la demanda extranjera.

No publicamos el umbral aplicable antes de la supresión, ni la fecha de entrada en vigor, ni el tratamiento reservado a los permisos ya concedidos y a sus renovaciones: no hemos podido verificarlos en una fuente oficial española actualizada.

La decisión se inscribe en un movimiento europeo. Portugal retiró el sector inmobiliario de su propio régimen, Irlanda cerró el suyo y la Comisión Europea mantiene una presión constante sobre estos regímenes.

Grecia ha seguido una vía distinta, elevando fuertemente sus umbrales en lugar de suprimir el régimen: 800.000 €¹ en el Ática y en las islas más pobladas, frente a a partir de 400.000 €² en el resto.

Para un ciudadano francés, la supresión no cambia nada: la libre circulación le permite residir en España sin condición de inversión, con un simple registro a partir de tres meses.

El régimen se dirigía a los nacionales de terceros países, principalmente británicos tras la salida del Reino Unido de la Unión Europea, chinos, rusos y de Oriente Medio.

Para ellos, las vías que subsisten son de otra naturaleza: visado de trabajo, creación de empresa o visado para teletrabajadores, que exigen una actividad o un proyecto en lugar de un capital.

El efecto esperado sobre el mercado de la vivienda es objeto de debate. El volumen de permisos concedidos por esta vía era modesto en relación con el mercado nacional, pero estaba muy concentrado en unas pocas ciudades y en unos pocos segmentos de precio.

Conviene señalar un efecto indirecto para los compradores ya comprometidos: la supresión del régimen retira del mercado una categoría de compradores que compraban en el umbral, en segmentos y localizaciones concretos. La liquidez de estos inmuebles se ve afectada, a la baja.

Es el mismo mecanismo que en otros lugares: cuando una parte de la demanda compra para obtener un permiso y no para un uso, la desaparición del permiso hace desaparecer esa demanda, y el precio vuelve a lo que justifica el uso.

El régimen español de trabajadores desplazados se mantiene. Permite tributar según las normas aplicables a los no residentes, al tipo del 24 %³ hasta un umbral de base imponible de 600.000 €⁴, durante 6 años⁵.

Además, se ha ampliado a los trabajadores por cuenta ajena que teletrabajan desde España para un empleador extranjero, así como a determinados administradores de sociedades.

Este régimen es, por tanto, lo contrario del que acaba de suprimirse: se dirige a profesionales en activo y no a capitales, y está abierto tanto a los nacionales de la Unión Europea como a los demás.

En cambio, la escala general alcanza el 47 %⁶ en su tipo marginal máximo, y el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas grava los patrimonios por encima de más de 3.000.000 €⁷.

No obstante, un beneficiario del régimen de trabajadores desplazados solo está sujeto a él por sus bienes situados en España, lo que reduce considerablemente la base durante la vigencia del régimen.

• La vía inmobiliaria se ha suprimido; los franceses no la utilizaban.
• El movimiento es europeo: Portugal, Irlanda y presión constante de la Comisión.
• El régimen de trabajadores desplazados se mantiene y se dirige a profesionales en activo, no a capitales.
• El impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas sigue siendo exigible por encima de más de 3.000.000 €⁷.
• Una presencia de más de más de 183 días⁸ determina la residencia habitual en España.

La enseñanza general es que, en Europa, los regímenes de residencia por inversión se han convertido en una categoría en vías de extinción. Los Estados que los mantienen elevan fuertemente sus umbrales, y los que los suprimen no los reabren. Un proyecto basado en esta vía debe, por tanto, contemplar una probabilidad de cierre que ya no es teórica.