Espagne : la fin du Golden Visa immobilier actée

L'Espagne accordait une autorisation de résidence aux étrangers réalisant un investissement au-delà d'un seuil, dont la voie la plus employée était l'acquisition immobilière.

Cette voie a été supprimée, dans un contexte de tension marquée sur le logement dans les grandes villes et les zones côtières, où la demande étrangère était mise en cause.

Nous ne publions ni le seuil applicable avant la suppression, ni la date d'entrée en vigueur, ni le sort réservé aux titres déjà délivrés et à leurs renouvellements : nous n'avons pas pu les vérifier dans une source officielle espagnole à jour.

La décision s'inscrit dans un mouvement européen. Le Portugal a retiré l'immobilier de son propre dispositif, l'Irlande a fermé le sien, et la Commission européenne maintient une pression constante sur ces régimes.

La Grèce a suivi une voie différente en relevant fortement ses seuils plutôt qu'en supprimant le dispositif : 800 000 €¹ en Attique et dans les îles les plus peuplées, contre à partir de 400 000 €² ailleurs.

Pour un ressortissant français, la suppression ne change rien : la libre circulation lui ouvre le séjour en Espagne sans condition d'investissement, avec un simple enregistrement au-delà de trois mois.

Le dispositif s'adressait aux ressortissants de pays tiers, principalement britanniques après le retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne, chinois, russes et du Moyen-Orient.

Pour eux, les voies subsistantes sont d'une autre nature : visa de travail, création d'entreprise, ou visa destiné aux travailleurs à distance, qui supposent une activité ou un projet plutôt qu'un capital.

L'effet attendu sur le marché du logement fait l'objet d'un débat. Le volume de titres délivrés par cette voie était modeste rapporté au marché national, mais fortement concentré sur quelques villes et quelques segments de prix.

Un effet indirect mérite d'être signalé pour les acquéreurs déjà engagés : la suppression du dispositif retire du marché une catégorie d'acheteurs qui achetaient au seuil, dans des segments et des localisations précis. La liquidité de ces biens en est affectée, à la baisse.

C'est le même mécanisme qu'ailleurs : lorsqu'une partie de la demande achète pour un titre plutôt que pour un usage, la disparition du titre fait disparaître cette demande, et le prix revient à ce que justifie l'usage.

Le régime espagnol des travailleurs déplacés demeure. Il permet d'être imposé selon les règles applicables aux non-résidents, au taux de 24 %³ jusqu'à un seuil de base imposable de 600 000 €⁴, pendant 6 ans⁵.

Il a par ailleurs été élargi aux salariés télétravaillant depuis l'Espagne pour un employeur étranger, ainsi qu'à certains administrateurs de sociétés.

Ce régime est donc l'inverse de celui qui vient d'être supprimé : il s'adresse à des actifs et non à des capitaux, et il est ouvert aux ressortissants de l'Union européenne comme aux autres.

Le barème général atteint en revanche 47 %⁶ à son taux marginal supérieur, et l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes frappe les patrimoines au-delà de plus de 3 000 000 €⁷.

Un bénéficiaire du régime des travailleurs déplacés n'y est toutefois soumis que sur ses biens situés en Espagne, ce qui réduit considérablement l'assiette pendant la durée du dispositif.

• La voie immobilière est supprimée ; les Français n'en avaient pas l'usage.
• Le mouvement est européen : Portugal, Irlande, et pression constante de la Commission.
• Le régime des travailleurs déplacés demeure et vise des actifs, non des capitaux.
• L'impôt de solidarité sur les grandes fortunes reste dû au-delà de plus de 3 000 000 €⁷.
• Une présence de plus de plus de 183 jours⁸ emporte la résidence habituelle espagnole.

L'enseignement général est que les dispositifs de résidence par investissement sont devenus, en Europe, une catégorie en voie d'extinction. Les États qui les maintiennent en relèvent fortement les seuils, et ceux qui les suppriment ne les rouvrent pas. Un projet fondé sur cette voie doit donc intégrer une probabilité de fermeture qui n'est plus théorique.