Turquía: la ciudadanía por inversión inmobiliaria atrae a los compradores de Oriente Medio

El programa turco concede la nacionalidad al extranjero que adquiere un inmueble de un valor de al menos a partir de 400.000 US$¹ y lo conserva durante 3 años².

El pasaporte turco da acceso sin visado a aproximadamente 118³ destinos. Es poco en comparación con los pasaportes europeos, pero considerable para un nacional de un Estado de Oriente Medio o de Asia Central cuyo pasaporte da acceso a tres veces menos.

Ahí está toda la explicación de la geografía de la demanda. El valor de un pasaporte no se aprecia en términos absolutos, sino por diferencia con el que ya se tiene, y esa diferencia es muy favorable para esta clientela.

A ello se añaden motivos de seguridad personal y patrimonial, en regiones donde la estabilidad no está garantizada, y una proximidad cultural y lingüística que facilita la instalación.

Un tercer factor, rara vez mencionado, es la liquidez. Para un comprador de la región, el inmueble turco no es solo una puerta de entrada: es un activo situado en un mercado que conoce, cuyos precios sigue y que sabrá revender. Para un inversor europeo, es un mercado lejano cuyos usos e intermediarios no domina.

Esta asimetría de información explica parte de las decepciones. El mismo inmueble, adquirido al mismo precio, no representa el mismo riesgo según que el comprador viva a unas horas de carretera o en el otro extremo del continente.

Para un ciudadano francés, la diferencia es nula, o incluso negativa: el pasaporte francés da acceso a muchos más destinos. La adquisición de la nacionalidad turca no aporta ninguna ganancia de movilidad.

En el plano fiscal, tampoco aporta nada. La nacionalidad no traslada la residencia fiscal, y la escala turca del impuesto sobre la renta va del 15 %⁴ al 40 %⁵ en su tipo marginal máximo.

El impuesto de sociedades es del 25 %⁶, y el impuesto de sucesiones va del 1 %⁷ al 30 %⁸. Turquía no es una jurisdicción de baja tributación.

El único motivo serio, para un francés, es el acceso que abre la nacionalidad turca a Estados Unidos mediante el visado destinado a los inversores comerciantes, ya que Francia no se encuentra en la misma situación convencional que Turquía en este punto concreto.

Es un motivo legítimo pero muy específico, y exige un proyecto de actividad en Estados Unidos. Fuera de este caso, el gasto es difícil de justificar.

La inversión recae sobre un inmueble denominado en liras turcas, en un país con alta inflación y una moneda volátil. El umbral, en cambio, se expresa en dólares.

Esta asimetría produce dos efectos. A la entrada, el valor computado depende del tipo de cambio y de la tasación oficial, que puede diferir del precio pagado. A la salida, el producto de la reventa en liras debe volver a convertirse, con el riesgo que ello implica.

La cláusula de inalienabilidad de 3 años² inmoviliza además el activo, y el mercado de reventa en ese nivel de precios está compuesto en gran medida por otros candidatos al mismo mecanismo.

No publicamos ni las tasas de tramitación, ni los impuestos turcos sobre transmisiones, ni los plazos de tramitación: no figuran en las fuentes oficiales que hemos podido verificar.

• El valor de un pasaporte se aprecia por diferencia con el que ya se tiene: nulo para un francés.
• El umbral está en dólares y el mercado en liras: es la tasación oficial, y no el precio pagado, la que se compara con el umbral.
• La inalienabilidad de 3 años² inmoviliza el activo en un mercado estrecho.
• La nacionalidad turca no traslada la residencia fiscal ni aligera ningún impuesto francés.
• El único interés específico es el acceso a Estados Unidos que abre, y exige un proyecto de actividad en Estados Unidos.

Por último, existe una vía alternativa mediante la inversión en capital fijo, a partir de 500.000 US$⁹. Evita la exposición al mercado inmobiliario, pero exige un proyecto económico real, lo que rara vez la hace viable para un inversor pasivo.