Turquie : la citoyenneté par immobilier séduit les Moyen-Orientaux

Le programme turc accorde la nationalité à l'étranger qui acquiert un bien immobilier d'une valeur d'au moins à partir de 400 000 $US¹ et le conserve pendant 3 ans².

Le passeport turc ouvre environ 118³ destinations sans visa. C'est modeste au regard des passeports européens, mais considérable pour un ressortissant d'un État du Moyen-Orient ou d'Asie centrale dont le passeport en ouvre trois fois moins.

C'est là toute l'explication de la géographie de la demande. La valeur d'un passeport ne s'apprécie pas dans l'absolu mais par différence avec celui que l'on détient déjà, et cet écart est très favorable pour cette clientèle.

S'y ajoutent des motifs de sécurité personnelle et patrimoniale, dans des régions où la stabilité n'est pas acquise, et une proximité culturelle et linguistique qui facilite l'installation.

Un troisième facteur, rarement mentionné, tient à la liquidité. Pour un acquéreur de la région, le bien turc n'est pas seulement un ticket d'entrée : c'est un actif situé dans un marché qu'il connaît, dont il suit les prix et qu'il saura revendre. Pour un investisseur européen, c'est un marché lointain dont il ne maîtrise ni les usages ni les intermédiaires.

Cette asymétrie d'information explique une partie des déceptions. Le même bien, acquis au même prix, ne représente pas le même risque selon que l'acheteur vit à quelques heures de route ou à l'autre bout du continent.

Pour un ressortissant français, l'écart est nul, voire négatif : le passeport français ouvre nettement plus de destinations. L'acquisition de la nationalité turque n'apporte aucun gain de mobilité.

Sur le plan fiscal, elle n'apporte rien non plus. La nationalité ne déplace pas la résidence fiscale, et le barème turc de l'impôt sur le revenu s'étend de 15 %⁴ à 40 %⁵ à son taux marginal supérieur.

L'impôt sur les sociétés s'établit à 25 %⁶, et les droits de succession vont de 1 %⁷ à 30 %⁸. La Turquie n'est pas une juridiction à fiscalité faible.

Le seul motif sérieux, pour un Français, tient à l'accès qu'ouvre la nationalité turque vers les États-Unis par le visa destiné aux investisseurs commerçants, la France n'étant pas dans la même situation conventionnelle que la Turquie sur ce point précis.

C'est un motif légitime mais très spécifique, et il suppose un projet d'activité aux États-Unis. Hors de ce cas, la dépense est difficile à justifier.

L'investissement porte sur un bien immobilier libellé en livres turques, dans un pays à forte inflation et à monnaie volatile. Le seuil, lui, est exprimé en dollars.

Cette asymétrie produit deux effets. À l'entrée, la valeur retenue dépend du taux de change et de l'expertise officielle, qui peut diverger du prix payé. À la sortie, le produit de la revente en livres doit être reconverti, avec le risque que cela suppose.

La mention d'inaliénabilité de 3 ans² immobilise par ailleurs l'actif, et le marché de la revente à ce niveau de prix est largement composé d'autres candidats au même dispositif.

Nous ne publions ni les frais de dossier, ni les droits de mutation turcs, ni les délais d'instruction : ils ne figurent pas dans les sources officielles que nous avons pu vérifier.

• La valeur d'un passeport s'apprécie par différence avec celui que l'on détient : nulle pour un Français.
• Le seuil est en dollars, le marché en livres : l'expertise officielle, et non le prix payé, est opposée au seuil.
• L'inaliénabilité de 3 ans² immobilise l'actif dans un marché étroit.
• La nationalité turque ne déplace pas la résidence fiscale et n'allège aucun impôt français.
• Le seul intérêt spécifique tient à l'accès américain qu'elle ouvre, et il suppose un projet d'activité aux États-Unis.

Une voie alternative existe enfin par l'investissement en capital fixe, à partir de 500 000 $US⁹. Elle évite l'exposition au marché immobilier mais suppose un projet économique réel, ce qui la rend rarement praticable pour un investisseur passif.